Bong bóng bất động sản và phát triển đô thị - Kỳ 2: Sụp đổ và Bùng nổ (Edward Glaeser)

Đọc các bài khác thuộc chùm bài Bong bóng bất động sản và phát triển đô thị của nhà kinh tế học đô thị Edward Glaeser tại đây: bong bóng bất động sản và phát triển đô thị Archives – Book Hunter

Bùng nổ trong thập niên 1920 (Roaring Twenties) và cú sụp đổ năm 1929

Cuộc đại khủng hoảng (quanh 1933) gắn liền với sự sụp đổ của thị trường chứng khoán năm 1929 hơn là bất động sản, nhưng giá tài sản song hành mật thiết với chuyển biến của chỉ số Dow Jones trong khoảng thời gian đó. Thập niên 1920, giá bất động sản ở New York tăng nóng cho đến khi sụp đổ năm 1929. Nicholas and Scherbina (2013) báo cáo rằng giá đề xuất trung bình cho mỗi mét vuông tăng từ 3.89 đô la năm 1921 lên 6.91 đô năm 1929, trước khi giảm còn 2.39 đô năm 1935. Trong thực tế, dao động giá không khủng khiếp như vậy, nhưng chỉ số giá thực tế điều chỉnh theo chất lượng vẫn giảm hơn 30% từ 1929 đến 1931. Tài liệu của Wheaton, Baranski và Templeton (2009) ghi lại một đợt giảm tương tự của bất động sản thương mại tại New York sau 1929.

Các nhà đầu tư Ebullient đã cho vay vốn để mua và phát triển bất động sản ở New York. Chứng khoán, được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp bất động sản thương mại, đã bùng nổ trong những năm 1920. Vào thời kỳ đỉnh cao năm 1925, chứng khoán được tài trợ bằng bất động sản chiếm 1/5 tổng số nợ doanh nghiệp mới phát hành (Goetzmann và Newman 2010). Đương nhiên, phần lớn khoản cho vay này đã lụn bại vào những năm 1930. Nicholas và Scherbina (2013) ghi lại sự gia tăng đáng kể trong tỷ lệ bán các bất động sản bị tịch thu từ năm 1929 đến năm 1934, điều này cho thấy sự căng thẳng mà giá trị bất động sản sụp đổ gây ra cho hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên cú sụp đổ địa ốc Manhattan thập niên 1920 cũng có mặt lợi. New York đã trải qua một lần tăng nóng các tòa nhà mà chính chúng đã tạo nên dáng hình thành phố đến tận ngày nay. Goetzmann và Newman (2010) cho thấy New York đã xây hơn 25 tòa nhà với độ cao vượt 70m mỗi năm trong vòng 5 năm sau 1926. Suốt thời kỳ 1927-1931, New York xây hơn 35 tòa nhà, tốc độ xây mới này chưa bao giờ lặp lại. Năm 1920, tất cả những tòa nhà cao ốc nổi trội đều tập trung quanh phố Wall. Đến 1931, đã có một rừng nhà chọc trời nội ô Manhattan xung quanh ga Grand Central.

Làn sóng xây dựng này chạm đỉnh trong cuộc chạy đua xây dựng nhà chọc trời vĩ đại năm 1929 và 1930. Tòa nhà Woolworth cao 792 feet (240m) đã từng là tòa nhà cao nhất ở Thành phố New York và thế giới trong 17 năm, nhưng sau đó nhanh chóng bị thay thế bởi 40 Wall Street (927 feet), tòa nhà Chrysler (1,046 feet) và tòa nhà Empire State (1,250 feet). Tòa nhà Empire State có ngân sách thấp đáng kể vì cuộc Đại suy thoái đã làm giảm mạnh chi phí xây dựng. Nó được biết đến với cái tên tòa nhà Empty State trong nhiều năm vì nhiều phòng trống chưa có ai thuê và chỉ bắt đầu sinh lãi vào năm 1950.

The Skyscraper của Clark và Kingston (1930) cho ta một bức tranh hết sức chi tiết về kinh tế học của ngành xây dựng cuối thập niên 1920. Năm 1929, chi phí xây dựng thấp đáng kể đến nỗi các tòa cao ốc trông có vẻ lời to bất chấp giá đất tăng. Sai lầm của Clark và Kingston, thật ra cũng là sai lầm của hầu hết dân trong ngành ở New York thời này, chính là thất bại trong đánh giá áp lực của nguồn cung dư thừa sẽ đè nặng lên giá thuê văn phòng. Kinh tế học cơ bản nói với ta rằng giá cả phải được gắn chặt với chi phí nguyên liệu và vì thế cao ốc không thể mãi là con gà đẻ trứng vàng. Giá thuê chắc chắn giảm dù thị trường chứng khoán có sập hay không.

Tuy nhiên, những tác động phúc lợi của sự bùng nổ cao ốc chọc trời ở New York vẫn còn xa vời, giả định rằng cuộc khủng hoảng tài chính sau năm 1929 sẽ xảy ra nếu không có vụ phá sản bất động sản. Tâm điểm của sự bùng nổ xây dựng trên Phố 42 chủ yếu chạy qua hai vùng có mã zip (10017 và 10036) mà đã thuê tổng cộng hơn 300.000 người với hơn 40 tỷ đô la tiền lương vào năm 2014, theo County Business Patterns. Sự bùng nổ xây dựng đó đã tạo ra quận thương mại trung tâm của thành phố New York, nơi đã là một ví dụ điển hình về kinh tế quần tụ trong thực tế suốt nhiều thập kỷ. Những người quá tự tin đã xây dựng quá đà, và nhiều người trong đó đã mất tiền, nhưng cũng tạo ra một động lực kinh tế lâu dài.

Khủng hoảng tiết kiệm và cho vay và vụ sụp đổ thị trường cho vay thế chấp 2007

Hai đợt khủng hoảng bất động sản gần nhất của Mỹ đều liên quan mật thiết tới những vấn đề của thị trường tín dụng. Nước này đã chứng kiến một chu kỳ nhà đất sôi động suốt thập niên 80 và đầu 90, dù khủng hoảng tiết kiệm và cho vay dẫn tới sự giảm giá bất động sản. Các thể chế ngân hàng đầu tư vào bất động sản, nhưng vấn đề cốt lõi là ở mức hoa hồng của họ hơn là chính thị trường.

Khủng hoảng tiết kiệm và cho vay có thể được tường thuật một cách tiêu chuẩn rằng, cuối thập niên 70, chi phí vốn của ngành tiết kiệm tăng do lãi suất, nhưng doanh thu của nó không tăng vì những khoản này được gắn với các khoản thế chấp có lãi suất cố định thấp, chính là lãi trước lạm phát. Để đối phó với những rắc rối tài chính này, Quốc hội đã bãi bỏ giới hạn cho các tổ chức tiết kiệm và cho vay bắt đầu từ năm 1980 trong khi tiếp tục bảo hiểm cho những người gửi tiền thông qua Tổng công ty Bảo hiểm Khoản vay và Tiết kiệm Liên bang. Những thực thể phi điều tiết này, có chi phí vốn độc lập với rủi ro vỡ nợ thực tế của họ, hoạt động theo kiểu như trong sách giáo khoa. Họ chấp nhận nhiều rủi ro, một phần trong số đó là bất động sản, vì các cổ đông và ban lãnh đạo sẽ được lợi nếu vụ cược thành công và người nộp thuế sẽ trả thay nếu vụ cược thất bại. Trong nhiều trường hợp khác nhau, còn có hành vi trưng thu nội gián và thao túng việc bán lẻ.

Câu chuyện này liên quan đến bất động sản chủ yếu vì bất động sản là ngành kinh doanh chính của các tổ chức tiết kiệm và cho vay. Những tổ chức vốn khiêm tốn này ra đời nhằm giúp những người có thu nhập trung bình tiết kiệm và vay mượn để mua được nhà. Đương nhiên, khi họ bắt đầu dư dả, họ đã mở rộng lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của mình. Ví dụ, nhiều người đã kéo dài thời hạn cho vay bất động sản thương mại từ nguồn vốn ngắn hạn cho các nhà xây dựng thành nguồn vốn dài hạn hỗ trợ các chủ sở hữu cuối cùng. Bất động sản đóng một vai trò trung tâm trong cuộc khủng hoảng tiết kiệm và cho vay vì nó là một tài sản cơ bản và đây là những tổ chức tương đối đơn giản. Thật không may, ngay cả các tổ chức tương đối đơn giản đặt cược vào tài sản cơ bản cũng có thể khiến người nộp thuế bị mất hàng tỷ đô la.

Cơn sốt bất động sản ở Mỹ kéo dài từ năm 1996 đến năm 2012 vừa lớn vừa phức tạp hơn. Từ năm 1996 đến năm 2006, giá cả đã tăng chóng mặt ở nhiều thị trường. Sự bùng nổ bắt đầu ở các thị trường ven biển có thu nhập cao và hạn chế về nguồn cung, sau đó dần dần lan rộng trong nội địa (Ferreira và Gyourko 2015). Rất nhiều chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp và sự gia tăng đáng kể cho vay dưới chuẩn đi kèm với sự bùng nổ giá này. Mian và Sufi (2008) ghi nhận rằng giá cả tăng nhiều hơn ở những khu vực có khả năng tiếp cận với cho vay dưới chuẩn, nhưng vẫn còn tranh cãi về việc liệu tín dụng dễ dàng có gây ra sự bùng nổ lớn hơn hay không. Glaeser, Gottlieb và Gyourko (2012) chỉ ra rằng sự chuyển dịch giảm của lãi suất sau năm 2000 dường như quá nhỏ để giải thích sự tăng mạnh của giá cả dựa trên các mô hình hợp lý về tương quan giữa giá cả và giá thuê nhà.

Trong những năm bùng nổ, có một động lực đáng kể về giá nhà ở: tốc độ tăng giá cao trong một khu vực từ năm 2004 đến năm 2005 dự đoán mức tăng giá thậm chí còn mạnh hơn từ năm 2005 đến năm 2006. Tuy nhiên, trong thời gian dài hơn, đã xảy ra tình huống gần như hoàn toàn ngược lại. Tính trung bình, có thể nói sự sụt giảm giá từ năm 2006 đến năm 2012 đã xóa sổ hoàn toàn tốc độ tăng giá từ năm 2000 đến năm 2006.

Sự bùng nổ bất động sản trong những năm 1980 gần như tập trung hoàn toàn vào các khu vực có nguồn cung nhà ở tương đối kém co giãn (Glaeser, Gyourko, và Saiz 2008). Trong những năm 2000, ngay cả những thành phố có nguồn cung linh hoạt như Phoenix cũng có mức tăng giá mạnh mẽ, mặc dù vẫn có mối liên hệ chặt chẽ giữa nguồn cung không co giãn và sự tăng giá trong giai đoạn này. Sau đó, việc giảm giá mạnh nhất là ở các thành phố có sự bùng nổ về giá và nguồn cung co giãn, có lẽ giá giảm ở những khu vực này do lượng xây dựng mới trở nên dư thừa.

Từ năm 2000 đến năm 2007, số lượng đơn vị nhà ở tại Mỹ đã tăng 12,8 triệu căn, hay trung bình 1,8 triệu căn mỗi năm. Số lượng căn hộ trống tại Mỹ tăng 4,2 triệu căn trong cùng kỳ. Sự bùng nổ xây dựng lớn này khiến lượng tồn kho nhà ở nước này khá lớn khiến hoạt động xây dựng giảm sút trong 7 năm sau đó. Từ năm 2007 đến năm 2014, số lượng nhà ở Mỹ chỉ tăng 4,9 triệu căn.

Chắc chắn có chi phí xã hội do xây dựng quá mức ở các thành phố như Las Vegas và Phoenix, nhưng những chi phí này thấp hơn hàng chục lần so với sự gián đoạn tài chính sau cuộc khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp (Glaeser 2013). Bắt đầu với sự sụp đổ của Bear Sterns và Lehman Brothers vào năm 2008, các tổ chức tài chính toàn cầu đã phải nghiêng ngả trong nhiều năm sau khi giá bất động sản giảm. Khó có thể đánh giá chính xác những tác động của tình trạng hỗn loạn tài chính đối với nền kinh tế tổng thể nhưng chi phí kinh tế của cuộc khủng hoảng tài chính chắc chắn lên tới hàng nghìn tỷ đô la.

Châu Âu đã trải qua một thời kỳ bùng nổ bất động sản song song bắt đầu từ cuối những năm 1990. Tây Ban Nha, chẳng hạn, đã trải qua một thời kỳ bùng nổ giá cả và xây dựng đặc biệt gay gắt từ năm 1997 đến năm 2007, sau đó là một vụ phá sản tương tự. Bardhan, Edelstein và Tsang (2008) liên kết sự tăng trưởng này với toàn cầu hóa và hội nhập nhiều hơn vào Liên minh Châu Âu. Các ngân hàng Tây Ban Nha được điều tiết một cách thận trọng nhưng vẫn bị ảnh hưởng. Các caja khu vực (tổ chức tiết kiệm), vốn được quản lý chặt chẽ, đã bị suy tàn vì vụ phá sản nhà ở. Tây Ban Nha có thể là trường hợp cực đoan nhất của châu Âu, với sự bùng nổ và sụp đổ cũng xảy ra ở Áo, Pháp, Đức và Ý, và các quốc gia khác.

Sự bùng nổ và sụp đổ tài sản ở Nhật

Nhật là siêu sao kinh tế toàn cầu vào thập niên 80. Sự hồi sinh kinh tế hậu chiến của nó hết sức đáng nể. Xe hơi và thiết bị điện tử của Nhật Bản đã có mặt khắp nơi trên thế giới. Năm 1955, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) bình quân đầu người ở Nhật Bản bằng khoảng một phần mười Mỹ. Đến năm 1980, GDP bình quân đầu người theo tỷ giá hối đoái hiện hành ở Nhật Bản cao hơn ở Mỹ.

Nhật Bản không chỉ là một nền kinh tế thành công đáng kinh ngạc, nó còn có vị trí địa lý tương đối nhỏ gọn và một khu vực đô thị thống trị duy nhất. Các quy định của Nhật Bản từ lâu đã hạn chế phát triển đất đai và nông nghiệp được bảo vệ mạnh mẽ. Do đó, nhu cầu về không gian ở Tokyo luôn cao từ trước đến nay. Một phần lớn sự lạc quan về tương lai của Nhật Bản được chuyển thành sự lạc quan về giá trị của đất đai ở thủ đô.

Theo Viện Bất động sản Nhật Bản, giá đất thương mại trung bình đã tăng 53% về giá trị thực từ năm 1985 đến 1990. Tại sáu thành phố lớn nhất của Nhật Bản, giá đất thương mại tăng 269% so với cùng kỳ, với giá đất ở thực tế tăng 149%.

Sự bùng nổ này dù dùng thước đó nào cũng là khổng lồ và vụ sụp đổ sau đó cũng vậy. Vào năm 2015, bất động sản thương mại tại sáu thành phố lớn của Nhật Bản chỉ có giá trị bằng 14% giá trị tính theo giá trị thực của nó vào năm 1990. Trên toàn quốc, bất động sản thương mại năm 2015 được định giá bằng 22% giá trị vào năm 1990. Bất động sản nhà ở đã mất hơn 50% giá trị thực trong 25 năm sau khi bùng nổ. Sự sụt giảm giá trị bất động sản của Nhật Bản diễn ra nhanh chóng nhất ở sáu thành phố lớn. Hơn nữa, cả những năm 1990 và 2000 đều là những thập kỷ khủng khiếp đối với các nhà đầu tư bất động sản Nhật Bản.

Tác động có lợi của sự bùng nổ bất động sản là hoạt động xây dựng mạnh mẽ ở Tokyo và các nơi khác. Số lượng nhà ở không làm bằng gỗ ở Tokyo đã tăng 254.000 từ năm 1986 đến 1990, trong khi số lượng nhà bằng gỗ giảm 100.000. Các nhà xây dựng đã tạo ra thêm 524 triệu feet vuông không gian sống trong các cấu trúc không bằng gỗ trong những năm đó, con số này nhiều hơn đáng kể so với những gì họ đã xây dựng trong những năm trước 1985. Với sức mạnh bền bỉ của sự quần tụ ở Tokyo, thời đại bùng nổ xây dựng mới có vẻ như là một lợi ích lâu dài từ sự bùng nổ.

Mặt trái của sự bùng nổ là vụ sụp đổ đã làm nước này mất 2 thập kỷ tăng trưởng trì trệ. Có thể lập luận rằng 20 năm tăng trưởng chậm lại là kết quả của các vấn đề về bảng cân đối kế toán ở các ngân hàng và doanh nghiệp, vốn bắt đầu với sự sụt giảm giá trị bất động sản và cổ phiếu. Trong khi quan điểm này bị tranh cãi, có vẻ như chắc chắn rằng hậu quả phúc lợi của việc xây dựng quá mức đã bị giảm bớt bởi bất kỳ hậu quả kinh tế vĩ mô nào của vụ phá sản, ngay cả khi vụ sụp đổ bất động sản chỉ gây ra 1/5 tình trạng bất ổn chung của nền kinh tế Nhật Bản.

Khủng hoàng tài chính châu Á 1997/98

Cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997/98 là một sự kiện quan trọng trong lịch sử kinh tế gần đây của Hong Kong, Trung Quốc; Indonesia; Hàn Quốc; Malaysia; và Thái Lan. Những nền kinh tế này đã phát triển trong những năm 1990. Tuy nhiên, vào năm 1997, các nhà đầu tư nhanh chóng mất niềm tin vào đồng tiền của họ, giá tài sản giảm và Quỹ Tiền tệ Quốc tế đã vào cuộc. Hậu quả kinh tế vĩ mô là đáng kể, dù nó chẳng kéo dài bao lâu.

Phần lớn các cuộc tranh luận kinh tế xung quanh các cuộc khủng hoảng này tập trung vào sự lây lan trên thị trường tiền tệ và vai trò của Quỹ Tiền tệ Quốc tế. Tuy nhiên, Quigley (2001) và Semlali và Collyns (2002) cung cấp bằng chứng cho thấy cho vay bất động sản là một phần chính của sự bùng nổ cho vay và sự sụp đổ sau đó. Quigley ghi lại sự gia tăng giá cả, nguồn cung văn phòng thương mại và tỷ lệ trống trong những năm trước cuộc khủng hoảng. Ông lưu ý rằng bất động sản là một tài sản cực kỳ quan trọng. Ví dụ, ở Thái Lan, bất động sản ở Bangkok dường như được định giá gần 50% GDP cả nước. Ông chỉ ra rằng các khoản cho vay bất động sản không hiệu quả là một phần lớn trong danh mục đầu tư của nhóm ngân hàng trên toàn khu vực. Trước cuộc khủng hoảng, các khoản cho vay bất động sản dường như chiếm từ 30% đến 40% tổng cho vay ngân hàng ở Malaysia và Thái Lan, và từ 40% đến 55% tổng cho vay ngân hàng ở Hong Kong, Trung Quốc trong cùng thời kỳ.

Theo một nghĩa nào đó, sự bùng nổ bất động sản châu Á những năm 1990 là hoàn toàn chính đáng. Tất cả các nền kinh tế này đều tăng trưởng tốt và giống như Nhật Bản, tập trung vào một khu vực đô thị lớn duy nhất. Các nhà đầu tư cho rằng nhu cầu ở Bangkok; Seoul; Jakarta; Kuala Lumpur; và Hong Kong, Trung Quốc có khả năng tiếp tục tăng. Bất động sản dường như là một khoản đầu tư an toàn hơn nhiều so với hầu hết các công ty tư nhân vì cơ cấu quản trị không rõ ràng vốn phổ biến ở các nền kinh tế này vào thời điểm đó. Theo truyền thống, khi hệ thống pháp luật phát triển, bất động sản vốn an toàn so với các hình thức đầu tư phức tạp sinh sau đẻ muộn. Những khoảnh khắc lạc quan trong giai đoạn đầu của quá trình tăng trưởng có xu hướng biến thành bùng nổ bất động sản.

Việc các nền kinh tế này bị chi phối bởi một khu vực đô thị lớn duy nhất phần nào hạn chế khả năng mà vụ bùng nổ bất động sản có thể tạo ra các cấu trúc cực kỳ lãng phí. Ngày nay, vẫn đang thiếu hụt nguồn cung không gian ở Bangkok; Seoul; Jakarta; Kuala Lumpur; và Hong Kong, Trung Quốc. Một lần nữa, các tác động về nguồn cung của sự bùng nổ có lẽ là lành tính.

Những rắc rối về bất động sản diễn ra trước cuộc khủng hoảng toàn diện và có vẻ đã góp phần tạo ra sự lo lắng về sức khỏe của lĩnh vực tài chính ở các quốc gia này. Thái Lan dường như bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi vụ sụp đổ bất động sản vì nước này phải hứng chịu sự bùng nổ của bong bóng giá bất động sản lớn và hệ thống tài chính kém phát triển (Semlali và Collyns 2002). Ngược lại, vụ sụp đổ tàn sản ít gây ra hậu quả hơn cho Hàn Quốc và Indonesia, phần nào phản ánh các quy định tài chính tốt hơn. Các ngân hàng Malaysia vượt qua cơn bão này rất tốt khi các quy định ngân hàng nghiêm ngặt hơn dường như đã ngăn chặn vụ phá sản bất động sản chuyển sang suy thoái bán buôn.

Bùng nổ bất động sản ở Trung Quốc

Bất động sản Trung Quốc ngày nay dường như đang đi theo kịch bản giống như những đợt bùng nổ giá bất động sản trước đó. Giá ở Trung Quốc đã tăng đáng kể trong thập kỷ qua (Fang et al. 2016). Sự bùng nổ xây dựng đã kéo theo sự gia tăng này. Đã có những khoản cho vay quy mô lớn đối với các nhà phát triển bất động sản, khiến hệ thống ngân hàng có nguy cơ bị tàn phá vì sụp đổ bất động sản trong tương lai. Chính phủ đã làm chậm lại tốc độ tăng giá nhà bằng cách khuyến khích cho người mua nhà tư nhân vay nhiều hơn.

Niềm lạc quan về giá bất động sản Trung Quốc là điều hoàn toàn dễ hiểu. Tăng trưởng kinh tế của CHND Trung Hoa đã rất thần kỳ trong những thập kỷ gần đây. Đất nước đang đô thị hóa nhanh chóng và số lượng người Trung Quốc ở nông thôn có khả năng trở thành thị dân là rất lớn. Hơn nữa, có một số khu vực đô thị, bao gồm Thượng Hải, Thâm Quyến và Bắc Kinh, đang có năng suất ngoạn mục. Hiệu ứng tích tụ dường như khá mạnh ở nước này (Chauvin et al. 2017).

Bởi vì CHND Trung Hoa có nhiều khu vực đô thị lớn, tiềm năng đầu tư lãng phí cao hơn nhiều so với các quốc gia khác. Mặc dù gần như không thể tưởng tượng rằng sẽ có quá nhiều công trình xây dựng ở Bắc Kinh hay Thượng Hải, nhưng những câu chuyện về những thành phố ma trong nội địa Trung Quốc đã được lưu truyền nhiều năm. Glaeser et al. (2017) ước tính tỷ lệ bỏ trống ở nhiều thành phố của Trung Quốc là 20%. Những ngôi nhà bỏ trống bao gồm cả những căn thuộc sở hữu của các nhà phát triển và những căn thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thông thường, những người đã chọn để nhà trống hơn là cho thuê. Dường như đã có một số công trình xây dựng quá mức ở một số thành phố cấp ba và cấp bốn của CHND Trung Hoa.¹

Đầu tư vào bất động sản ở CHND Trung Hoa dường như cũng phản ánh các quyền tài sản được xác định tương đối rõ ràng đối với bất động sản. Trong khoảng thời gian từ tháng 6 năm 2001 đến tháng 6 năm 2016, Chỉ số Tổng hợp của Sàn giao dịch Chứng khoán Thượng Hải chỉ tăng 32% về danh nghĩa và thực tế đã giảm theo giá thực tế. Có lẽ do các vấn đề về quản trị trong các công ty Trung Quốc, đầu tư vào cổ phiếu không phải là một chiến lược mang lại lợi nhuận cao. Ngược lại, sở hữu căn hộ có vẻ như là một cách để có thể hưởng lợi từ sự tăng trưởng của CHND Trung Hoa mà không cần phải tin tưởng vào ban quản lý công ty.

Trung Quốc khác thường ở chỗ khu vực công đã đóng một vai trò quá lớn trong việc thúc đẩy chu kỳ bất động sản. Các nhà lãnh đạo địa phương được khen thưởng dựa trên kết quả hoạt động kinh tế và sự phát triển bất động sản chính là thứ được đem ra như một đại diện. Hơn nữa, các chính quyền địa phương ở đây không tiếp cận được nguồn thu thuế bất động sản hàng năm ổn định và thay vào đó phải phụ thuộc vào nguồn thu từ việc bán đất địa phương cho các nhà phát triển bất động sản. Do các ngân hàng lớn cũng là các tổ chức công, nên khu vực công vừa có đất cho phát triển bất động sản vừa cung cấp tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản.

Quyền lực của khu vực công của CHND Trung Hoa có nghĩa là chính phủ có khả năng vượt trội trong việc kiểm soát tương lai của thị trường bất động sản của đất nước. Glaeser và cộng sự. (2017) mô phỏng giá tiềm năng cho bất động sản ở CHND Trung Hoa trong 20 năm theo các kịch bản nguồn cung khác nhau. Nếu tăng trưởng nguồn cung tiếp tục ở mức hiện tại, có vẻ như giá trong tương lai sẽ thấp hơn đáng kể so với giá hiện tại. Nhưng nếu chính phủ hành động để giảm mạnh số lượng xây dựng mới, vốn nằm trong khả năng của mình, thì giá cả có thể vẫn ổn định trong thời gian dài. Đương nhiên, sẽ có những chi phí đáng kể từ việc ngừng cung cấp nguồn cung mới, bao gồm cả việc làm chậm tốc độ đô thị hóa và giảm việc làm trong lĩnh vực xây dựng.

(còn nữa)

Nguồn: Real Estate Bubbles and Urban Development | Asian Development Review | MIT Press

Yến Nhi dịch

Edward Glaeser là tác giả của hai cuốn sách quan trọng về Đô thị: Chiến thắng của Đô thị (Xuất bản tại Việt Nam vào 2018 và Tái bản 2022) và Sinh tồn của Đô thị (Xuất bản ở Việt Nam 2022).

1) Thành phố cấp một của CHND Trung Hoa là những siêu đô thị nổi tiếng như Bắc Kinh và Thượng Hại. Thành phố cấp hai và thủ phủ của tỉnh như Nam Kinh và Tô Châu. Thành phố cấp ba ít nổi tiếng hơn nhưng vẫn có GDP điển hình hơn 20 triệu đô. Thành phố cấp bốn thì nhỏ hơn nhưng nếu so với chuẩn Tây phương thì vẫn khá lớn.