Dòng vốn nước ngoài và nhu cầu tích trữ tài sản an toàn đang định hình lại các thị trường địa phương
Tháng Tám năm 2016, chính quyền tỉnh British Columbia ban hành mức thuế 15% đánh vào giao dịch mua nhà của người mua nước ngoài tại vùng đô thị Metro Vancouver. Thông báo được đưa ra vào một ngày thứ Sáu. Đến thứ Hai tuần sau, điện thoại im bặt. Các môi giới bất động sản kể lại rằng những văn phòng từng nhộn nhịp suốt hai năm liền bỗng dưng đứng yên hoàn toàn – như thể mất điện. Hai năm đó là những cuộc đấu giá, những buổi xem nhà hối hả cuối tuần, những người mua bỏ qua khâu kiểm định nhà để ký hợp đồng nhanh hơn. Khối lượng giao dịch giảm khoảng 40% chỉ trong vài tuần.
Rồi, trong những tháng tiếp theo, giá lại bắt đầu leo thang.
Không phải ngay lập tức. Không phải liên tục. Nhưng đến năm 2021, giá nhà chuẩn tại Metro Vancouver đã vượt một triệu đô-la Canada. Nhìn lại, mức thuế 15% kia chỉ là một ổ gà trên con đường tăng dài cả thập kỷ. Nếu vào năm 2016 bạn dự đoán rằng loại thuế đó rốt cuộc sẽ trông có vẻ khiêm tốn, hầu hết người quan sát sẽ gọi bạn là hoang tưởng.
Vancouver là nơi mà logic chính trị của việc đánh thuế người mua nước ngoài được kiểm nghiệm kỹ lưỡng nhất, trong khoảng thời gian dài nhất, với gói biện pháp kèm theo dày dặn nhất. Những gì xảy ra ở đó đáng được tìm hiểu cụ thể – không hẳn như một thất bại, mà như một minh họa cho thấy các công cụ kiểm soát phía cầu đơn thuần có thể và không thể làm được gì.
“Tiền ngoại” nghĩa là gì
Trước khi xem xét từng trường hợp, hãy dừng lại một chút ở chính thuật ngữ này. “Người mua nước ngoài” thực ra gộp chung nhiều dạng khác nhau, mỗi dạng đòi hỏi phản ứng chính sách riêng và mang hàm ý chính trị riêng.
Dạng ít nhạy cảm nhất với giá cả là gửi tiền vào nơi trú ẩn an toàn: những cá nhân siêu giàu coi bất động sản như một kho lưu giữ giá trị, đôi khi để căn hộ trống hàng năm trời. Người mua một căn hộ ở Mayfair như tấm chắn trước bất ổn chính trị trong nước họ không quan tâm đến lợi tức cho thuê hay khu trường học tốt. Giao dịch thuần túy vì mục đích bảo toàn vốn phản ứng rất yếu với các tín hiệu giá – kể cả những mức thuế khiêm tốn.
Dạng thứ hai là đầu tư cho thuê của người không cư trú. Họ mua nhà để thu tiền thuê nên nhạy cảm với lợi suất. Dạng này phản ứng tốt hơn với các loại thuế nhắm vào lợi suất và phí bất động sản bỏ trống, vì logic kinh tế của nó phụ thuộc vào việc thu lợi nhuận.
Dạng thứ ba là mua nhà của cộng đồng hải ngoại – người đang sống ở nước ngoài mua bất động sản tại quê hương. Về mặt phân tích, đây là hiện tượng hoàn toàn khác, dù dữ liệu thường gộp chúng lại. Một kỹ sư người Việt ở Singapore mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh để về hưu, hay một bác sĩ người Ba Lan ở London mua nhà ở Kraków cho cha mẹ già, không phải cùng hiện tượng với dòng vốn đầu cơ nước ngoài đổ vào thị trường trước khi thu nhập địa phương kịp theo kịp. Một số quốc gia đã ban hành hạn chế với “người mua nước ngoài” và vấp phải sự lúng túng chính trị ngay tại ranh giới phân biệt này.
Dạng thứ tư là vốn thể chế nước ngoài: quỹ tài sản quốc gia, quỹ tín thác đầu tư bất động sản xuyên biên giới, quỹ vốn cổ phần tư nhân mua cả danh mục lớn. Dạng này thuộc về bài viết tiếp theo, vì cơ chế, quy mô và công cụ chính sách đều khác. Bài viết này nói về người mua cá nhân và danh mục nhỏ; Bài 4 nói về vốn chuyên nghiệp ở quy mô thể chế.
Còn có một chiều kích chính trị trong cái phân loại này mà bài viết không thể né tránh. Ở một số thành phố được đề cập ở đây, các hạn chế với “người mua nước ngoài” đã vận hành như vỏ bọc cho sự phân biệt chủng tộc. Cuộc tranh luận ở Vancouver không thể tách rời khỏi tâm lý bài Hoa-Canada. Việc nhắm vào dòng vốn bên kia Thái Bình Dương mang hàm ý nhân khẩu học mà những người thiết kế chính sách hoàn toàn hiểu rõ. Gọi tên điều này không phải là lời từ chối trách nhiệm – đây là điều quan trọng về mặt cấu trúc. Nó quyết định công cụ chính sách nào có thể bảo vệ bằng lý lẽ nguyên tắc, và công cụ nào dễ dẫn đến các vụ kiện phân biệt đối xử. Sự phân biệt đứng vững khi xem xét kỹ là phân biệt cấu trúc, không phải quốc tịch: vấn đề là dòng vốn lưu động không đi kèm với phản ứng nguồn cung, không phải là hộ chiếu của người mua.
Vấn đề đo lường
Canada, Australia và New Zealand có dữ liệu đáng tin cậy nhất. Trong những năm 2010, cả ba quốc gia đã cải cách sổ đăng ký đất đai theo hướng minh bạch hơn, yêu cầu khai báo nơi cư trú và quốc tịch của người mua.
Hầu hết các thành phố châu Âu ở trong tình trạng khác. Những ước tính về hoạt động mua bán của người nước ngoài tại Lisbon, Paris hay Berlin phần lớn dựa vào khảo sát của các công ty bất động sản hơn là dữ liệu sổ đăng ký. Một số thị trường Đông Âu gần như không có số liệu đáng tin cậy nào.
Hong Kong và Singapore là ngoại lệ ở đầu kia: cả hai chính phủ đều công bố thường xuyên dữ liệu về giao dịch của người mua nước ngoài. Điều đó khiến thị trường của họ thuộc hàng dễ phân tích nhất trên thế giới.
Tài liệu học thuật về tác động giá của người mua nước ngoài vẫn còn nhiều tranh luận, ngay cả khi dữ liệu đã tốt. Năm 2018, Jack Favilukis và Stijn Van Nieuwerburgh xây dựng một mô hình quy cho nhu cầu nước ngoài một phần đáng kể trong mức tăng giá của Vancouver vào giữa những năm 2010. Phát hiện này có ảnh hưởng lớn nhưng cũng bị thách thức. Lý do một phần là về phương pháp: nhu cầu nước ngoài, nới lỏng tín dụng trong nước, hạn chế nguồn cung và chu kỳ lãi suất đều chuyển động cùng nhau, khiến việc quy nhân quả rõ ràng trở nên cực kỳ khó khăn. Bài viết này không khẳng định rằng người mua nước ngoài là nguyên nhân duy nhất hay chính yếu của việc tăng giá ở bất kỳ thành phố nào. Luận điểm mạnh hơn và có thể bảo vệ được thì khác: vốn từ bên ngoài, khi đổ vào một thành phố có nguồn cung hạn chế, có thể đẩy giá vượt tầm với của thu nhập địa phương theo những cách mà các chu kỳ tín dụng trong nước đơn thuần không tạo ra được.
Vancouver: một gói biện pháp đầy đủ thực sự mua được gì
Mức thuế người mua nước ngoài năm 2016 chỉ là khởi đầu của một chuỗi chính sách, chứ không phải toàn bộ câu chuyện. Đến năm 2018, Metro Vancouver đã bổ sung thêm bài kiểm tra sức chịu đựng thế chấp liên bang – yêu cầu người mua phải đủ điều kiện ở mức lãi suất cao hơn lãi suất hợp đồng hai điểm phần trăm. Thành phố Vancouver cũng áp thuế Nhà Bỏ Trống ở mức 1% giá trị định giá mỗi năm. British Columbia thêm Thuế Đầu Cơ và Nhà Bỏ Trống nhắm vào người không cư trú và gia đình vệ tinh. Sức nặng tổng hợp của gói này không phải là nhỏ. Giá tại Metro Vancouver đã điều chỉnh khoảng 10–15% trong năm 2018–2019. Đó là mức điều chỉnh thực sự, và nó gây ra hậu quả thực sự cho những người mua đã mua vào đỉnh giá.
Nhưng mức điều chỉnh đó không duy trì được. Sau năm 2020, giá phục hồi hoàn toàn rồi vượt các đỉnh cũ. Đến năm 2022, giá nhà trung bình tại Metro Vancouver đã vượt 1,3 triệu đô-la Canada. Đến năm 2025, dù toàn bộ gói biện pháp vẫn còn hiệu lực, khu vực này xếp hạng thuộc nhóm thị trường nhà ở đắt nhất trong thế giới nói tiếng Anh.
Điều thực sự đã xảy ra là: gói thuế đã kiềm chế nhu cầu nước ngoài và tạo ra một đợt điều chỉnh tạm thời. Nhưng nó không thể thay đổi điều kiện cấu trúc cơ bản – rằng Metro Vancouver đã xây dựng ít nhà hơn rất nhiều so với mức tăng dân số và nhu cầu hộ gia đình trong ba thập kỷ. Hệ thống quy hoạch, các khu phố chỉ có nhà riêng lẻ được bảo vệ, quy trình cấp phép chậm chạp: không điều nào thay đổi để phản ứng với các loại thuế người mua nước ngoài. Khi áp lực từ phía cầu giảm xuống, nguồn cung không lấp đầy khoảng trống, và điểm cân bằng thiết lập lại ở mức cao hơn trước.
Nhìn lại thị trường Vancouver, có thể cho rằng đánh thuế người mua nước ngoài trước hết là một công cụ chính trị, và sau đó mới là một công cụ cải thiện khả năng mua nhà. Mức thuế năm 2016 phần lớn hoàn thành nhiệm vụ chính trị mà nó thực sự được thiết kế để làm: phát tín hiệu phản ứng trước lo lắng của công chúng, câu giờ, và thể hiện quyền kiểm soát của nhà nước trước một thị trường mất kiểm soát. Nhiệm vụ cải thiện giá cả phải chăng đòi hỏi điều gì đó nhiều hơn.
Lisbon: khi chính phủ chủ động kêu gọi khối ngoại
Trường hợp của Bồ Đào Nha khác với Vancouver ở một điểm cấu trúc quan trọng. Ở Vancouver, vốn nước ngoài phần lớn bị thu hút bởi sức hấp dẫn tự nhiên của thành phố – các trường đại học, vị trí địa lý, sự gần gũi với nguồn vốn châu Á. Ở Lisbon, chính phủ Bồ Đào Nha chủ động mời gọi dòng vốn nước ngoài.
Chương trình Visa Vàng, ra đời năm 2012, cung cấp quyền cư trú cho các nhà đầu tư ngoài EU đáp ứng một số ngưỡng đầu tư nhất định. Đầu tư bất động sản là con đường phổ biến nhất. Trong giai đoạn 2012–2023, chương trình đã dẫn vài tỷ euro vào bất động sản Bồ Đào Nha. Lisbon và Porto nhận phần lớn nhất. Các bất động sản được mua có xu hướng tập trung ở các khu lõi đô thị lịch sử – chính xác là những khu phố có nguồn cung nhà ở mỏng nhất và mật độ cư dân lâu năm cao nhất.
Điều này tạo ra áp lực dịch chuyển dân cư đa tầng tại Mouraria, Alfama, Bairro Alto ở Lisbon và Ribeira ở Porto. Các nền tảng cho thuê ngắn hạn làm trầm trọng thêm vấn đề: những căn nhà từng là nơi ở của các gia đình Lisbon qua nhiều thế hệ được chuyển sang làm nhà nghỉ du lịch, thắt chặt thêm nguồn cung cho thuê dài hạn tại các vị trí đắc địa nhất. Tiền thuê ở trung tâm Lisbon đã tăng khoảng gấp đôi trong giai đoạn 2012–2022. Nhiều người thuê lâu năm, được bảo vệ bởi luật thuê nhà cũ, đã bị mua lại quyền thuê hoặc đơn giản là bị chờ cho đến khi rời đi.
Tháng 10 năm 2023, chính phủ Bồ Đào Nha chấm dứt con đường bất động sản của chương trình Visa Vàng trong khuôn khổ gói Mais Habitação (“Thêm Nhà Ở”). Đây là sự thừa nhận hiếm thấy rằng chương trình đã gây thiệt hại cho thị trường nhà ở. Phải mất mười một năm để đi đến sự thừa nhận đó.
Các tác động thị trường dài hạn của cuộc cải cách vẫn chưa rõ ràng. Nhưng có thể nói chắc chắn: chấm dứt một cơ chế do chính phủ thiết kế để dẫn vốn nước ngoài vào bất động sản nhà ở là cách điều chỉnh trực tiếp hơn so với bất kỳ loại thuế nào đánh vào hậu quả của nó.
Hong Kong: trường hợp cực đoan
Hong Kong có một hệ thống nhà ở công cộng đáng kể. Khoảng 45–50% cư dân sống trong nhà ở cho thuê công cộng hoặc nhà ở được trợ giá do Cơ quan Nhà ở Hong Kong quản lý – quy mô bao phủ tương đương với hệ thống HDB của Singapore. Theo logic rằng nhà ở công cộng cách ly đa số khỏi biến động của thị trường tư nhân, Hong Kong đáng lẽ phải phần nào giống kết quả của Singapore: một thị trường tư nhân rối loạn mà hầu hết cư dân không tiếp xúc với nó.
Nhưng thực tế lại khác. Hong Kong có tỷ lệ giá nhà so với thu nhập thuộc nhóm tệ nhất được ghi nhận trên Trái Đất. Các cuộc khảo sát nhà ở quốc tế của Demographia đã xếp Hong Kong ở vị trí cực đoan trong hơn mười lăm năm. Tỷ lệ giá nhà thị trường tư nhân so với thu nhập hộ gia đình trung bình thường rơi vào khoảng 20–25 lần, với những năm đỉnh điểm còn cao hơn. Trên lý thuyết, một hộ gia đình thu nhập trung bình ở Hong Kong không thể mua được một căn nhà có giá trung bình trên thị trường tư nhân dù có tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong hai thập kỷ.
Lý do hệ thống nhà ở công cộng của Hong Kong không tạo ra kết quả như Singapore là vì cả quy mô lẫn giới hạn của nó. Hệ thống công cộng lớn nhưng không đủ lớn. Danh sách chờ đăng ký nhà ở cho thuê công cộng trong những năm gần đây đã vượt 300.000 hộ gia đình, với thời gian chờ trung bình sáu năm hoặc hơn. Thị trường tư nhân vì vậy không phải là phần thừa nhỏ phục vụ một thiểu số – nó là phân khúc mà hàng trăm nghìn hộ gia đình buộc phải tham gia trong khi chờ đợi. Và thị trường tư nhân đó vận hành dưới áp lực vốn phi thường, chủ yếu từ Trung Quốc đại lục, cùng với sự khan hiếm đất đai vào hàng tệ nhất trong số các thành phố lớn toàn cầu.
Hong Kong đã cố gắng trực tiếp kiềm chế dòng vốn ngoại. Thuế trước bạ cho người không cư trú thường xuyên được ban hành năm 2012 và tăng nhiều lần, đạt 30% vào năm 2016. Thuế trước bạ Đặc Biệt nhắm vào các giao dịch bán lại nhanh. Các biện pháp này nén khối lượng giao dịch ngay sau mỗi lần tăng thuế, nhưng không tạo ra được sự giảm giá bền vững.
Bài học Hong Kong mang tính cảnh báo: quy mô nhà ở công cộng quan trọng, nhưng không thể giải quyết tất cả. Nếu thị trường tư nhân chịu đủ áp lực vốn và nguồn cung đủ bị hạn chế, ngay cả 50% bao phủ công cộng cũng để lại một phân khúc lớn và dễ bị tổn thương trong một thị trường đã rơi vào thảm họa. Nhà ở công cộng là điều kiện cần để cách ly người dân khỏi thị trường tư nhân; nhưng nó không phải là điều kiện đủ.
Singapore: công cụ thực sự hoạt động như thế nào
Singapore thường được dẫn ra trong các cuộc thảo luận chính sách nhà ở như trường hợp điển hình của việc đánh thuế người mua nước ngoài có tác dụng. Sự dẫn chiếu đó phần lớn chính xác – nhưng với những điều kiện đáng lưu ý.
Thuế trước bạ Người Mua Bổ Sung (ABSD) cho người mua nước ngoài được áp dụng ở mức 10% năm 2011. Kể từ đó, mức thuế đã được điều chỉnh tăng bảy lần: lên 15% năm 2013, 20% năm 2018, 30% tháng 12 năm 2021, và 60% tháng 4 năm 2023. Các thực thể nước ngoài mua bất động sản nhà ở hiện phải đối mặt với mức 65%. Quỹ đạo tăng cho thấy Singapore không áp một mức thuế kịch tính duy nhất rồi tuyên bố chiến thắng. Nước này liên tục quan sát hành vi thị trường và điều chỉnh công cụ, vừa để phản ứng với dòng vốn mới, vừa để ngăn chặn tích lũy đầu cơ.
Các công cụ đi kèm đóng vai trò đáng kể bên cạnh ABSD. Các hạn chế tỷ lệ cho vay trên giá trị kiểm soát mức nợ thế chấp người mua có thể vay so với giá trị tài sản. Khung Tỷ lệ Phục vụ Nợ Tổng thể (TDSR), được áp dụng từ tháng 6 năm 2013, giới hạn tổng khoản trả nợ hàng tháng ở một tỷ lệ cố định so với tổng thu nhập gộp. Đây là các công cụ thận trọng vĩ mô, không chỉ dành riêng cho người mua nước ngoài – chúng kiểm soát cả đầu cơ trong nước lẫn vốn nước ngoài. Vai trò của chúng trong việc điều tiết toàn bộ thị trường còn lớn hơn vai trò của ABSD, và bài tiếp theo sẽ trở lại chủ đề này chi tiết hơn.
Nhưng cơ chế quan trọng nhất ở Singapore không phải là biểu thuế. Đó là Ban Nhà ở và Phát triển (HDB).
Khoảng 80% cư dân Singapore sống trong các căn hộ HDB – nhà ở do nhà nước xây dựng, được chính phủ tài trợ và quản lý, bán theo điều kiện thuê dài hạn cho công dân đủ điều kiện, và tuân theo các quy tắc bán lại được thiết kế để hạn chế luân chuyển đầu cơ. Đây không phải là cơ chế dành riêng cho người nghèo. Đó là hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu của tầng lớp trung lưu, tầng lớp chuyên nghiệp và đa phần dân số. Khi vốn nước ngoài bước vào thị trường tư nhân Singapore, nó đang bước vào một phân khúc chỉ phục vụ khoảng một phần năm dân số. Bốn phần năm còn lại phần lớn không bị ảnh hưởng bởi bất cứ điều gì xảy ra trong phân khúc đó – không phải vì ABSD đã kiềm chế nhu cầu nước ngoài, mà vì họ không phụ thuộc vào thị trường tư nhân ngay từ đầu.
Đây chính là điều làm kết quả của Singapore bền vững theo cách Vancouver không có được. ABSD điều tiết sự thâm nhập của vốn nước ngoài vào thị trường tư nhân. Hệ thống HDB đảm bảo rằng ngay cả khi ABSD thất bại, hầu hết cư dân cũng không phải gánh hậu quả. Hai công cụ bổ sung cho nhau theo cách mà không có công cụ kiểm soát cầu đơn độc nào có thể tái tạo.
Những điều cần thừa nhận thẳng thắn: thị trường tư nhân Singapore vẫn chứng kiến mức tăng giá đáng kể – khoảng 40% trong giai đoạn 2020–2024, bất chấp ABSD tăng từ 30% lên 60% trong cùng giai đoạn. Hệ thống cách ly đa số khỏi biến động thị trường tư nhân – nhưng không tạo ra một thị trường tư nhân giá cả phải chăng. Người mua nước ngoài giàu có đang cân nhắc Singapore vào năm 2024 phải trả thuế 60% trên mức giá vốn đã cao; họ vẫn giao dịch, vì kể cả khi phải nộp thêm 60% thì khoản đầu tư vẫn trông hấp dẫn so với các lựa chọn khác.
Căn bản hơn, mô hình Singapore đòi hỏi những điều kiện thể chế không dễ sao chép. Chính phủ một đảng với quyền lực pháp định về quy hoạch đô thị, không có áp lực bầu cử buộc phải trì hoãn các quyết định tốn kém về chính trị, và đủ năng lực tài chính để duy trì nhiều thập kỷ xây dựng nhà ở công cộng ở quy mô lớn – đây không phải là những đặc điểm của hầu hết các nền dân chủ. Hệ thống HDB không ra đời từ một chu kỳ chính sách đơn lẻ. Nó được xây dựng trong sáu mươi năm, bắt đầu với một chính phủ hậu độc lập nắm giữ đất đai, kiểm soát quy hoạch và không vấp phải phe đối lập nghị viện hiệu quả nào. Việc sao chép Singapore cần hết sức cẩn trọng.
Các công cụ kiểm soát cầu có thể và không thể làm gì
Bằng chứng từ các trường hợp này không ủng hộ lập luận rằng thuế người mua nước ngoài là vô dụng – gói kết hợp của Vancouver đã tạo ra một đợt điều chỉnh thực sự, dù tạm thời. Nhưng chúng cũng không ủng hộ lập luận rằng đánh thuế người mua nước ngoài là đủ: không có trường hợp nào chỉ dùng thuế mà tạo ra được giá cả phải chăng bền vững.
Kết luận rút ra hẹp hơn: các công cụ kiểm soát cầu, khi được sử dụng kết hợp và duy trì theo thời gian, có thể điều tiết dòng vốn vào và tạo ủng hộ chính trị cho các chính phủ đang thực hiện công việc cấu trúc khó hơn là mở rộng nguồn cung. Chúng hoạt động tốt nhất khi là một phần của gói – kết hợp với các ràng buộc tín dụng, thuế nhà bỏ trống và các quy tắc đủ điều kiện gắn với thu nhập – và khi thị trường không bị hạn chế nguồn cung đến mức bất kỳ sự nới lỏng nào về phía cầu cũng ngay lập tức tạo ra một đợt tăng giá.
Điều phân biệt Singapore với Vancouver không phải là Singapore đánh thuế người mua nước ngoài mạnh hơn, dù các mức thuế chắc chắn cao hơn. Đó là thuế của Singapore hoạt động cùng với một hệ thống nhà ở nhà nước cách ly đa số dân số, bất kể điều gì xảy ra trên thị trường tư nhân. Thuế là công cụ tinh chỉnh; HDB là nòng cốt. Hầu hết các thành phố được yêu cầu tái tạo công cụ mà không có nòng cốt, rồi tự hỏi tại sao kết quả lại khác.
Hong Kong làm phức tạp thậm chí kết luận này. Thành phố này có hệ thống nhà ở công cộng lớn và mức thuế trước bạ mạnh, nhưng vẫn là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất trên Trái Đất. Sự khác biệt giữa Hong Kong và Singapore một phần là về quy mô áp lực vốn mà mỗi thành phố phải đối mặt, một phần là về địa lý và nguồn cung đất đai, và một phần là về giới hạn của những gì hệ thống nhà ở công cộng có thể đạt được khi nhu cầu thị trường tư nhân đủ mạnh. Vị trí của Hong Kong nằm kề Trung Quốc đại lục tạo ra lượng vốn bên ngoài mà các công cụ kiểm soát cầu không thể điều tiết được, và không hệ thống nhà ở công cộng nào dù ở quy mô nào cũng có thể cách ly được.
Các thông tin trong bài viết này tiếp tục ủng hộ biện pháp gia tăng nguồn cung. Các thành phố đã nới lỏng các hạn chế quy hoạch – lập luận cốt lõi của Bài 2 – nói chung có kết quả tốt hơn theo thời gian so với các thành phố chỉ dựa vào các công cụ kiểm soát cầu, ngay cả khi vốn nước ngoài là một yếu tố đáng kể. Nhưng các trường hợp trong bài viết này gợi ý một điều kiện bổ sung: mở rộng nguồn cung có tác dụng nhất khi được kết hợp với việc cung cấp nhà từ khu vực công, đảm bảo rằng các hộ gia đình thu nhập trung bình không phải cạnh tranh với vốn quốc tế lưu động cho cùng một căn nhà. Sự kết hợp đó – nguồn cung rộng mở và một khu vực phi thị trường do nhà nước xây dựng – xuất hiện nhiều lần trong chuỗi bài này như yếu tố phân biệt các kết quả ổn định với các cuộc khủng hoảng chỉ bị trì hoãn.
Bài tiếp theo chuyển sang một loại tiền ngoại khác: không phải cá nhân hay danh mục nhỏ, mà là vốn thể chế – quỹ hưu trí, vốn cổ phần tư nhân và quỹ tín thác đầu tư bất động sản – coi nhà ở như một tài sản sinh lời ở quy mô công nghiệp. Cơ chế khác, quy mô khác, và các công cụ chính sách đã được thử cũng khác.
Để hiểu sâu hơn về nguyên lý chi phối thị trường bất động sản,
mời các bạn tìm đọc combo “Biên niên sử Đô thị: Chiến thắng và Sinh tồn”
của Edward Glaeser & David Cutler
Link đặt sách: Combo sách “Biên niên sử Đô thị: Chiến thắng và Sinh tồn”
– Book Hunter Lyceum
Tài liệu tham khảo
- Favilukis, Jack và Stijn Van Nieuwerburgh. “Out-of-Town Home Buyers and City Welfare.” Journal of Finance, 2021. https://doi.org/10.1111/jofi.13081
- Government of British Columbia. Foreign Entity Tax and Property Transfer Tax Amendment Act. 2016. https://www.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax
- Government of British Columbia. Speculation and Vacancy Tax Act. 2018. https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/speculation-vacancy-tax
- Real Estate Board of Greater Vancouver. Housing Market Reports, 2016–2025. https://www.rebgv.org/market-watch/monthly-market-report
- Monetary Authority of Singapore. Additional Buyer’s Stamp Duty rates and history, 2011–2023. https://www.mas.gov.sg/monetary-policy/monetary-policy-in-singapore
- Singapore Ministry of Finance. Budget 2023: ABSD measures announcement. February 2023. https://www.mof.gov.sg/singaporebudget/budget-2023
- Housing Development Board Singapore. HDB Annual Report 2022/23. https://www.hdb.gov.sg/about-us/our-role/annual-report
- Hong Kong Housing Authority. Housing in Figures 2024. https://www.housingauthority.gov.hk/en/about-authority/resources-centre/publications
- Hong Kong Inland Revenue Department. Stamp Duty – Buyer’s Stamp Duty. https://www.ird.gov.hk/eng/tax/stamp_bsd.htm
- Demographia. International Housing Affordability 2024 Edition. http://www.demographia.com/dhi.pdf
- Governo de Portugal. Mais Habitação: Decreto-Lei n.º 56/2023 e Resolução do Conselho de Ministros n.º 68/2023. Diário da República, tháng 10 năm 2023.
- Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). Golden Visa Program Statistics, 2012–2023. https://imigrante.sef.pt/autorizacoes-de-residencia/atividade-de-investimento
- Knight Frank. Dubai Residential Market Update, Q4 2024. https://www.knightfrank.com/research/dubai
- Dubai Land Department. Real Estate Market Performance Report 2024. https://www.dubailand.gov.ae
- New Zealand Overseas Investment Office. Overseas Investment Act Amendment 2018. https://www.ois.govt.nz
