Một người 30 tuổi có mức thu nhập trung bình tại Tokyo là khoảng 300.000 yên sẽ trả khoảng 80.000 đến 180.000 yên mỗi tháng – tương đương 540 đến 1.220 đô la Mỹ – để thuê một căn hộ một phòng ngủ trong 23 quận trung tâm của thành phố. Đây là vùng đô thị 40 triệu dân, nhưng tiền thuê một căn hộ tử tế còn rẻ hơn ở Manchester. Cũng người 30 tuổi đó, nếu có mức thu nhập trung bình tại Sydney là 5.800 đô la Úc, sẽ đối mặt với một thành phố mà giá thuê là 2.400 đến 2.800 đô la Úc trên tháng, chưa kể số lượng nhà cho thuê ít hơn. Nếu tính đến việc mua nhà, giá phải trả trung vị dao động từ 1,44 đến 1,62 triệu đô la Úc. Để trả nợ thế chấp căn nhà đó mà không bị áp lực tài chính, hộ gia đình cần thu nhập gần 280.000 đô la Úc mỗi năm. Chưa đến một trong mười hộ gia đình có thu nhập trung bình tại Sydney có khả năng mua căn nhà có giá trung vị ở đây.
Cả hai thành phố đều có nhà hàng xuất sắc, đại học công tốt, thị trường lao động năng động, và bờ biển dài. Cả hai đều thu hút lao động lành nghề từ khắp nơi trên thế giới. Câu hỏi không phải là tại sao Sydney đắt đỏ còn Tokyo rẻ. Câu hỏi là: tại sao Tokyo – theo mọi tiêu chí hợp lý đều là thành phố đông đúc hơn và đắt đỏ hơn – lại là thành phố có giá nhà phải chăng hơn?
Câu trả lời không nằm ở địa lý. Không phải vì Tokyo toạ lạc trên một đồng bằng rộng lớn dễ xây dựng trong khi Sydney bị bao bọc bởi biển và rừng cây bụi. Sydney có rất nhiều đất. Câu trả lời cũng không phải là dòng vốn nước ngoài – điều mà Bài 3 trong loạt bài này sẽ phân tích riêng – cũng không phải là các quỹ đầu tư thể chế, vốn được Bài 4 xử lý. Câu trả lời về khác biệt giá nhà ở đây lặng lẽ hơn, gần gũi hơn, và theo một nghĩa nào đó đáng lo ngại hơn: tất cả xoay quanh việc ai có quyền nói không với những toà nhà mới, và luật lệ cho phép họ nói “không” theo cách nào.
Bài viết này về câu hỏi đó. Cần nói thẳng ngay từ đầu rằng luận điểm tiếp theo – rằng hạn chế nguồn cung nhà ở đẩy giá lên, và rằng chuyển thẩm quyền quy hoạch ra khỏi tay cư dân hiện hữu trong khu phố có xu hướng tạo ra nhiều nguồn cung hơn – là quan điểm chiếm đa số trong giới kinh tế học đô thị, và vẫn là quan điểm đang bị tranh luận. Quan điểm thiểu số cũng có cơ sở thực sự, và một phần sau của bài sẽ xem xét đến nó. Điều bài viết này cố tránh là mắc phải sai lầm: giả định rằng xây thêm nhà là tự động đủ, mà không xem xét xây ở đâu, cho ai, và trong điều kiện nào.
Cơ chế: quy hoạch như một hệ thống phủ quyết
Ở hầu hết các thành phố lớn tại các nước dân chủ, xây một toà chung cư mới không đơn giản là nộp bản vẽ rồi chờ kiểm tra. Đó là một hành động chính trị. Đâu đó trên con đường từ mua đất đến toà nhà có người ở, dự án sẽ đối mặt với một buổi điều trần công khai, hoặc một uỷ ban hội đồng, hoặc một đánh giá môi trường, hoặc một thẩm định di sản – hoặc cả bốn. Những người xuất hiện tại các buổi điều trần đó bao gồm những người đã sống gần khu vực đó. Người thuê nhà tham dự ít hơn chủ nhà. Người chưa sống trong thành phố thì không tham dự gì cả. Cư dân tương lai – người sẽ biết ơn khi được thuê căn hộ chưa được xây đó – vắng mặt và không có tiếng nói.
Những người tham dự các buổi điều trần quy hoạch nêu ra những lý do chân thành và hợp lý: trường học đã quá tải, không có chỗ đỗ xe, toà nhà mới sẽ che khuất khu vườn, khu phố có đặc trưng riêng mà họ trân trọng. Chi phí của bất kỳ dự án nào cũng tập trung và mang tính địa phương – một con phố ùn tắc hơn, một khu vui chơi chật chội hơn, thêm áp lực lên danh sách chờ khám bác sĩ gia đình. Dù lí do cá nhân hợp lý đến đâu, việc trao cho cư dân hiện hữu quyền phủ quyết từng dự án một ở một thành phố có nhu cầu cao sẽ khiến cho gần như không có gì được xây, vì những người hiện hữu chỉ thấy chi phí, còn những người thấy lợi ích thì không có mặt.
Có ba cơ chế riêng biệt để giới hạn xây dựng. Cơ chế thứ nhất là các quy tắc dành phần lớn diện tích thành phố cho nhà ở đơn lẻ, áp đặt giới hạn chiều cao, yêu cầu diện tích lô đất tối thiểu, hoặc hạn chế hệ số sử dụng đất đến mức dù đất kỹ thuật được phép xây dựng, trên thực tế cũng chỉ có thể xây được một lượng nhà ở rất nhỏ. Cơ chế thứ hai là xét duyệt tùy nghi: yêu cầu mỗi dự án phải trải qua quy trình điều trần thay vì được tự động phê duyệt nếu đáp ứng các quy tắc đã định sẵn. Mỗi buổi điều trần tạo ra sự chậm trễ; chậm trễ làm tăng chi phí lưu giữ vốn; đủ sự chậm trễ sẽ giết chết các dự án ở ranh giới khả thi trước khi chúng khởi công. Cơ chế thứ ba là kiện tụng như một quyền phủ quyết: sử dụng các đạo luật xem xét môi trường, việc xếp hạng di sản, và phân loại khu vực lịch sử không phải để bảo vệ các giá trị môi trường hay di sản, mà để ngăn chặn các dự án cụ thể.
Khi cả ba cơ chế hoạt động đồng thời, khi chúng được kiểm soát ở cấp khu phố hoặc thành phố, và khi những người kiểm soát chúng có lý do cấu trúc để hạn chế nguồn cung – bởi vì tài sản của họ gắn liền với giá trị bất động sản hiện có, và nhiều nguồn cung hơn có nghĩa là giá trị đó tăng chậm hơn – kết quả là cung bị siết chặt và giá nhà cao. Khi ít nhất một cơ chế bị vô hiệu hoá – hoặc bằng cách chuyển thẩm quyền lên cấp chính phủ cao hơn, hoặc bằng cách loại bỏ tính tùy nghi để chuyển sang phê duyệt dựa trên quy tắc, hoặc làm rõ những gì sẽ phù hợp môi trường, di sản, lịch sử – nguồn cung có xu hướng phản ứng tích cực.
Những thành phố chưa giải quyết vấn đề nguồn cung
San Francisco: một giấy phép mất 280 ngày
San Francisco có quy trình cấp phép xây dựng nhà ở chậm nhất trong thế giới phát triển. Một đánh giá từ tháng 1 năm 2024 đến tháng 8 năm 2025 do chính Cơ quan Phân tích Ngân sách và Lập pháp của Hội đồng Giám sát thành phố thực hiện cho thấy thời gian xử lý giấy phép xây dựng trung vị là 280 ngày – trung bình qua ba vòng xét duyệt. Austin xử lý các giấy phép tương tự trong 91 ngày. Seattle mất 133 ngày.
Hệ quả thực tiễn hiện ra rõ ràng trong nửa đầu năm 2024, khi toàn thành phố chỉ cấp 16 giấy phép xây dựng nhà mới. Các công trình chung cư khởi công giảm 36% so với cùng kỳ năm trước vào năm 2024, với đà giảm tiếp tục sang năm 2025. Trong khi đó, tiểu bang California đã giao cho San Francisco chỉ tiêu xây dựng 82.000 căn nhà trong tám năm. Khoảng cách giữa con số đó và thực tế thành phố đang sản xuất chính là do chính sách.
Bộ máy quy hoạch của San Francisco có nhiều tầng lớp, nhưng đáng kể nhất là di sản: Đây là thành phố mà các khu phố cạnh tranh nhau để được xếp hạng là khu lịch sử nhằm hạn chế xây dựng mới. Một dự án được chấp thuận về nguyên tắc có thể nằm trong quy trình xem xét môi trường nhiều năm. Một dự án vượt qua xem xét môi trường có thể bị khiếu kiện theo Đạo luật Chất lượng Môi trường California bởi bất kỳ bên nào có tư cách – tức là, bởi bất kỳ ai. Đạo luật được viết năm 1970 để bảo vệ lợi ích môi trường thực sự. Chức năng hiện đại của nó trong thị trường nhà ở San Francisco gần giống với cơ sở kiện tụng cho những người phản đối các toà nhà.
Kết quả là giá nhà ở đơn lẻ trung vị tại San Francisco ở mức khoảng 1,4 đến 1,5 triệu đô la trong suốt năm 2024 và 2025. Một hộ gia đình có thu nhập khoảng 500.000 đô la mới có thể trả nợ thế chấp đó theo tỷ lệ tiêu chuẩn. Khi thành phố không có phương án xử lý, chính quyền bang đã phải can thiệp. Dự luật Thượng viện California số 423, có hiệu lực từ tháng 7 năm 2024, loại bỏ quyền xét duyệt tùy nghi đối với khoảng ba phần tư đơn xin cấp phép ở những thành phố không đạt chỉ tiêu nhà ở của tiểu bang. San Francisco không đạt chỉ tiêu và nằm trong chế độ mới. Các dự án nộp đơn sau tháng 1 năm 2024 chứng kiến thời gian xử lý giấy phép trung vị giảm từ 280 ngày xuống còn 114 ngày. Khuôn mẫu này đáng chú ý, bởi vì nó lặp đi lặp lại trong các trường hợp “giải quyết thành công” dưới đây: khi thẩm quyền được chuyển lên trên, ra khỏi tay uỷ ban quy hoạch và các buổi điều trần công khai, sự cản trở bắt đầu tan dần.
London: xây dựng chưa đến 5% chỉ tiêu
Chỉ tiêu nhà ở của London theo Khung Chính sách Quy hoạch Quốc gia năm 2024 là khoảng 88.000 căn nhà mỗi năm. Trong năm 2024 và 2025, thành phố khởi công xây dựng được 4.170 căn. Bạn không đọc nhầm đâu: số căn nhà khởi công thực tế là chưa đến 5% so với chỉ tiêu đề ra, giảm 72% so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất kể từ trước năm 1946. Trên cả nước, số lượng phê duyệt quy hoạch của Anh giảm 34% so với cùng kỳ trong quý 3 năm 2025 – mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2012.
Vành đai xanh là cơ chế có ảnh hưởng mạnh nhất. Một vành đai đất được bảo vệ bao quanh London, được tạo ra năm 1955 để hạn chế sự mở rộng đô thị, hiện bao phủ khoảng 90% các địa điểm phù hợp nhất để xây nhà mới. Mỗi lần giải phóng đất vành đai xanh đều khó khăn về mặt chính trị; mỗi đề xuất phát triển ở rìa vành đai đều tạo ra các chiến dịch phản đối, điều tra, và khiếu kiện từ những cư dân hiện hữu đã chuyển đến rìa đô thị chính xác bởi vì nơi đó yên tĩnh. Cải cách quy hoạch năm 2024 đã đưa ra khái niệm “vành đai xám” cho các phần của vành đai xanh có giá trị môi trường thấp nhất, nhưng việc phân loại này bị tranh cãi trong từng trường hợp cụ thể, dẫn đến thiếu hụt trầm trọng nhân lực xử lý quy hoạch.
Kết quả là một thành phố đặt mục tiêu giải quyết khủng hoảng nhà ở trên giấy tờ trong khi bộ máy thể chế thực hiện điều đó chỉ vận hành ở một tỷ lệ nhỏ so với năng lực cần thiết. Chính phủ Lao động được bầu năm 2024 cam kết xây 1,5 triệu căn nhà trong năm năm và khôi phục các chỉ tiêu nhà ở bắt buộc cho các hội đồng địa phương – một bước thay đổi có ý nghĩa so với giai đoạn trước. Nhưng chỉ tiêu bắt buộc mà không có nhân viên quy hoạch xử lý đơn, không có đất được giải phóng khỏi bảo vệ vành đai xanh, và không giải quyết được nút thắt thứ cấp do nghĩa vụ Section 106 tạo ra (yêu cầu nhà phát triển cung cấp các căn hộ giá phải chăng, dẫn đến giảm lợi nhuận và có thể khiến dự án không khả thi) thì chỉ mãi là chỉ tiêu suông mà không có toà nhà nào.
Điều làm cho sự thất bại của London đặc biệt không phải là vấn đề chưa được chỉ ra – nó đã được chẩn đoán chi tiết, nhiều lần, bởi mọi chính phủ thuộc mọi khuynh hướng trong suốt 25 năm. Vấn đề mang tính cấu trúc. Mỗi hội đồng London phải chịu trách nhiệm trước cư dân hiện hữu, và cư dân hiện hữu có xu hướng thích vành đai xanh hơn một khu nhà ở mới gần làng của họ. Chính phủ trung ương có thể can thiệp để bác bỏ các hội đồng, và gần đây đã làm vậy. Liệu họ có làm điều đó ở quy mô và tốc độ mà tình hình yêu cầu hay không vẫn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ.
Sydney: một trường hợp hỗn hợp
Tình hình của Sydney xuất phát từ cả nguồn cung và nguồn cầu. Lượng di cư ròng từ nước ngoài vào Australia vượt 300.000 người trong năm 2024 và 2025, tập trung không tương xứng vào Sydney và Melbourne. Các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư bất động sản – đòn bẩy âm, theo đó chi phí lãi vay của chủ nhà cho thuê được khấu trừ vào thu nhập thông thường, và mức chiết khấu 50% thuế trên lãi từ vốn – đã khuếch đại nhu cầu đầu tư trong nước trong nhiều thập kỷ. Bài 3 và Bài 4 trong loạt bài này sẽ phân tích các kênh đó. Yếu tố quy hoạch là cần thiết để giải thích cuộc khủng hoảng nhà ở của Sydney; nhưng nó là không đủ.
Điều mà yếu tố quy hoạch giải thích được là sự không co giãn nguồn cung của Sydney trước áp lực nhu cầu kéo dài. Tiểu bang New South Wales nắm giữ thẩm quyền quy hoạch chính thức, nhưng uỷ quyền hầu hết quyền phê duyệt cho 33 hội đồng địa phương của Sydney, mỗi hội đồng vận hành các công cụ quy hoạch riêng. Kết quả là 33 chính phủ địa phương, mỗi cơ quan chủ yếu chịu trách nhiệm trước cư dân hiện hữu, mỗi cơ quan có khả năng hạn chế xây dựng mới trong phạm vi quản lý của mình. Phát triển căn hộ mật độ cao liên tục bị cản trở bởi quá trình phê duyệt chậm chạp, chi phí xây dựng cao, và sự khó khăn trong việc tập hợp đủ số lượng khách hàng đặt mua trước mà các ngân hàng yêu cầu trước khi tài trợ xây dựng.
Một khu phố ngoại lệ minh hoạ điều gì xảy ra khi địa phương cho phép tăng mật độ. Zetland, ở phía nam nội thành Sydney, tăng từ 2.614 cư dân năm 2006 lên 12.622 vào năm 2021 sau khi việc xây dựng mật độ cao được cho phép. Giá căn hộ trong cùng giai đoạn tăng 92% – đáng kể, nhưng thấp hơn nhiều so với quỹ đạo của thị trường Sydney trong những năm đó. Đây không phải là một thí nghiệm có kiểm soát. Zetland có những đặc điểm riêng, và một khu phố không chứng minh được quy luật chung. Điều nó minh hoạ là việc cấp phép xây dựng không loại bỏ tăng giá; nó chỉ một phần hạ nhiệt tăng giá.
Những nơi đã giải quyết vấn đề nguồn cung hiệu quả
Tokyo: khi các quy tắc được viết ở cấp quốc gia
Luật Quy hoạch Đô thị năm 1968 của Nhật Bản thiết lập 12 vùng sử dụng đất được tiêu chuẩn hoá ở cấp quốc gia. Các thành phố quản lý những vùng đó; họ không phải là người soạn thảo chúng. Một chính quyền địa phương không thể tự đặt ra một danh mục mới gọi là “khu nhà ở đơn lẻ di sản” hay chỉ định một nửa tài nguyên nhà ở của mình là vùng mật độ thấp được bảo vệ. Việc xây dựng nhà ở được cho phép trong tất cả trừ hai trong số 12 danh mục quốc gia. Không có uỷ ban quy hoạch địa phương nào có thẩm quyền áp thêm điều kiện bổ sung cho một dự án tuân thủ.
Kết quả có thể nhìn thấy trong dữ liệu giấy phép. Tokyo cấp nhiều giấy phép xây dựng nhà ở trong một năm hơn toàn bộ tiểu bang California – một tiểu bang có dân số gần gấp đôi Tokyo và diện tích đất lớn hơn rất nhiều. Tài nguyên nhà ở Nhật Bản thay đổi nhanh chóng, bởi vì kế toán Nhật Bản coi các toà nhà nhà ở là tài sản khấu hao chứ không phải tài sản tăng giá; một ngôi nhà 30 năm tuổi thường đáng ít hơn mảnh đất mà nó tọa lạc, và việc phá dỡ nó để xây một toà nhà lớn hơn, mới hơn là thông lệ bình thường. Thành phố liên tục tái xây dựng ở mật độ cao hơn, từng khu phố một, không có các buổi điều trần công khai hay khiếu kiện môi trường.
Đối với người thuê một phòng ngủ trong 23 quận vào năm 2025, điều này tạo ra tiền thuê hàng tháng từ 80.000 đến 180.000 yên – 540 đến 1.220 đô la. Đối với một thành phố toàn cầu lớn, đó là điều đặc biệt. Chỉ số Khả năng chi trả Nhà ở Châu Á Thái Bình Dương năm 2025 của Urban Land Institute phân loại Tokyo là “không thể tiếp cận” đối với người mua – giá ở các khu vực cao cấp của thành phố đã tăng và việc sở hữu nhà vẫn khó với nhiều hộ gia đình. Nhưng khả năng chi trả tiền thuê nhà – điều kiện liên quan đến người lao động điển hình – được duy trì ở mức mà không thành phố hạng nhất nào có thể so sánh.
Hai điều cần lưu ý. Thứ nhất, dân số quốc gia Nhật Bản đang giảm. Tokyo vẫn đang tăng trưởng, nhưng chậm hơn hầu hết các siêu đô thị có thể so sánh. Một phần khả năng chi trả tiền thuê của Tokyo phản ánh điều kiện nhân khẩu học hơn là chỉ do quy hoạch. Một hệ thống quy hoạch cho phép ở một thành phố tăng trưởng dân số mạnh phải đối mặt với bài kiểm tra khắt khe hơn ở một quốc gia mà tổng nhu cầu ổn định hoặc giảm. Thứ hai – và đây là điểm mang tính cấu trúc mà bài viết không được che khuất – cơ chế quy hoạch quốc gia hoạt động ở đây bởi vì các quy tắc cho phép rõ ràng, không phải vì sự tập trung hóa thẩm quyền. Tập trung hoá thẩm quyền bản thân nó không phải là giải pháp; hệ thống quy hoạch của Trung Quốc tập trung hoá cao độ nhưng tạo ra kết quả khác. Điều Tokyo chứng minh là các quy tắc quốc gia, khi thực sự cho phép và khi các quyền phủ quyết địa phương không còn khả thi về mặt cấu trúc, giúp giải phóng nguồn cung. Bài học liên quan đến nội dung của các quy tắc, không chỉ vị trí thể chế của chúng.
Auckland: bác bỏ quyền phủ quyết của khu ngoại ô
Kế hoạch Thống nhất Auckland năm 2016 đại diện cho thí nghiệm nới lỏng quy hoạch được ghi chép cẩn thận nhất trong thế giới nói tiếng Anh. Qua nhiều năm điều trần, một hội đồng độc lập – mà các khuyến nghị của nó được hội đồng thành phố thông qua thay vì tranh luận lại từng khu ngoại ô một – đã tái phân vùng khoảng ba phần tư đất ở của Auckland để cho phép xây dựng mật độ trung bình. Số lượng căn nhà được phép về mặt pháp lý trên các thửa đất bị ảnh hưởng tăng gần gấp ba. Quy trình chính trị đã chuyển quyết định cuối cùng ra khỏi tay các chủ nhà địa phương và đặt vào một cơ quan có nhiệm vụ bao trùm toàn thành phố.
Nghiên cứu đăng trên tạp chí Journal of Urban Economics năm 2023 của các nhà kinh tế Greenaway-McGrevy và Phillips ước tính khoảng 22.000 chứng nhận nhà ở bổ sung tại các khu vực được nới lỏng quy hoạch trong giai đoạn 2016 đến 2021 – những chứng nhận có thể sẽ không được cấp theo các quy tắc cũ. Nghiên cứu tiếp theo của Greenaway-McGrevy và So, được công bố năm 2024, ước tính tiền thuê tại Auckland sáu năm sau cải cách thấp hơn khoảng 28% so với mức dự đoán nếu không có cải cách, sử dụng phương pháp kiểm soát tổng hợp so sánh Auckland với các thành phố New Zealand tương tự không thực hiện nới lỏng quy hoạch.
Con số 28% đó đã bị tranh cãi. Các nhà kinh tế Cameron Murray và Tim Helm đã công bố một phê bình rằng phương pháp của nghiên cứu áp đặt các giả định tuyến tính lên một chuỗi bất động sản có tính chu kỳ và phóng đại tác động của việc nới lỏng quy hoạch. Greenaway-McGrevy đã phản hồi trên tạp chí Land Use Policy vào tháng 4 năm 2025. Một cuộc khảo sát các nhà kinh tế New Zealand cho thấy khoảng 95% đồng ý rằng các hạn chế sử dụng đất làm giảm nguồn cung và khả năng chi trả. Mức độ tác động của Auckland vẫn còn tranh cãi; chiều hướng thì không cần bàn nữa (Bài viết trích dẫn con số 28% như một ước tính hợp lý, không phải là một con số đã được xác nhận).
Điều ít tranh cãi hơn là thiết kế thể chế. Các hội đồng địa phương giữ lại quyền tư vấn nhưng không thể phủ quyết việc tái phân vùng. Cơ chế hội đồng điều trần độc lập là sự đổi mới thể chế cho phép quyết định cấp vùng đô thị bác bỏ sự phản đối của từng khu ngoại ô – cùng động thái căn bản mà California đang cố gắng thực hiện với SB 423, và cùng động thái mà Nhật Bản đã thể chế hoá ở cấp quốc gia năm 1968. New Zealand sau đó đã mở rộng mô hình Auckland ra toàn quốc vào năm 2021 đến Wellington, Christchurch, Hamilton và Tauranga.
Có một hệ quả đáng lưu ý. Khi rào cản xây dựng được nới lỏng, các bất động sản mật độ cao hiện hữu giảm giá trị một cách tương đối so với đất trống hoặc chỉ xây dựng thưa thới. Nói đơn giản, việc nới lỏng quy hoạch đã phân hóa lại tài sản từ nhóm ở nơi mật độ cao sang nơi mật độ thấp. Đó không phải là lý do để bác bỏ chính sách – tiền thuê vẫn giảm, nguồn cung vẫn tăng. Nhưng nó giải thích tại sao cuộc cải cách vẫn gây tranh cãi ngay cả trong giới chủ nhà, chứ không chỉ giữa chủ nhà và người thuê.
Houston: thành phố không có phân vùng sử dụng
Houston không xuất hiện trong hầu hết các cuộc thảo luận về chính sách nhà ở bởi vì đó là một ví dụ không thoải mái. Thành phố phân tán, phụ thuộc xe hơi, khắc nghiệt về khí hậu, và đang mở rộng ra bên ngoài trên một vùng đất thấp dễ ngập lụt thay vì phát triển theo chiều cao gần các tuyến giao thông công cộng. Dù bề ngoài nó không giống một thành phố bị giới hạn về cung nhà đất, nó cũng cung cấp một số dữ liệu thú vị.
Houston là thành phố lớn duy nhất ở Mỹ không có phân vùng sử dụng đất. Cụ thể, nó không có quy tắc nào chỉ định phần nào của thành phố là khu ở thuần tuý, hoặc quy định rằng các khu dân cư phải là nhà đơn lẻ. Một nhà hàng có thể mở cạnh một căn nhà; một tòa chung cư có thể mọc lên cạnh những ngôi nhà nhỏ. Cử tri đã ba lần bác bỏ quy hoạch phân vùng trong các cuộc trưng cầu dân ý. Năm 1998 thành phố cắt giảm diện tích lô đất tối thiểu vùng nội đô từ 5.000 xuống còn 1.400 feet vuông, cho phép một làn sóng xây dựng nhà ở các khu phố nội thành. Năm 2013 sự thay đổi được mở rộng ra toàn thành phố. Yêu cầu bãi đậu xe đã được bãi bỏ ở một số phần của thành phố.
Giá nhà trung vị trong vùng đô thị Houston ở mức khoảng 325.000 đến 345.000 đô la năm 2024. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập là khoảng 4,7 lần – có thể chi trả theo bất kỳ tiêu chuẩn thành phố lớn nào của Mỹ. Tiền thuê hàng tháng trung vị là khoảng 1.374 đô la. Đối với các hộ gia đình có thu nhập thuộc nhóm 20% thấp nhất, Houston có tỷ lệ hộ gia đình bị gánh nặng do chi phí thuê nhà thấp nhất trong số các thành phố phía nam nước Mỹ.
Nhưng bề ngoài giá nhà đất của Houston không thể hiện sự bất bình đẳng và rủi ro thiên tai. Báo cáo Tình trạng Nhà ở năm 2024 của Đại học Rice nhận thấy không có khu phố nào trong thành phố hay Quận Harris là có thể chi trả đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình của người Mỹ gốc Phi (khoảng 54.000 đô la) hay thu nhập trung bình của người gốc Tây Ban Nha (khoảng 61.000 đô la). Thiệt hại lũ lụt không được bảo hiểm làm tăng chi phí ẩn với người sở hữu nhà. Một số khu phố không có hạn chế xây dựng nhưng có hạn chế khác tương đương, ví dụ như hạn chế sở hữu.
Houston cho thấy chuyện gì xảy ra khi thành phố không đưa ra giới hạn nguồn cung nhà ở: mặt bằng giá giảm nói chung, nhưng vẫn còn những vấn đề liên quan đến chất lượng sống và bình đẳng mà thị trường tự do không thể giải quyết.
Trường hợp tranh cãi: Minneapolis
Vào tháng 12 năm 2018, hội đồng thành phố thông qua Kế hoạch Minneapolis 2040, xoá bỏ quy hoạch phân vùng nhà đơn lẻ thuần tuý trên toàn thành phố: Cho phép mỗi lô đất nhà ở được xây tối đa ba căn hộ; Bác bỏ yêu cầu bãi đậu xe tối thiểu; Cho phép xây dựng mật độ cao hơn dọc các hành lang giao thông công cộng. Cuộc cải cách được thông qua bởi đa số trong hội đồng thành phố bất chấp sự phản đối đáng kể.
Trong giai đoạn 2018 đến 2022, Minneapolis cấp phép cho hơn 18.000 căn hộ đa gia đình mới – mức bổ sung căn hộ đa gia đình kỷ lục trong năm năm. Tăng trưởng tiền thuê chậm lại đáng kể so với các thành phố tương xứng. Một bài nghiên cứu năm 2025 của Gu và Munro, sử dụng phương pháp kiểm soát tổng hợp trên 83 thành phố so sánh, nhận thấy giá nhà tại Minneapolis thấp hơn 16 đến 34% và tiền thuê thấp hơn 17 đến 34% so với kịch bản không có kế hoạch 2018.
Tuy nhiên cũng có những yếu tố khác. Trong giai đoạn 2018 đến 2024, Minneapolis trải qua các cú sốc nhu cầu cực kỳ khó tách biệt khỏi tác động quy hoạch: hậu quả sau vụ sát hại George Floyd vào tháng 5 năm 2020, làn sóng di cư đáng kể ra ngoài thành phố, sự sụt giảm dân số trung tâm thành phố do làm việc từ xa, và việc mất khoảng 15.000 việc làm trong giai đoạn 2019 đến 2024. Chính các phân tích năm 2024 và 2025 của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Minneapolis kết luận rằng tăng trưởng tiền thuê chậm lại nhiều khả năng là câu chuyện về sự suy yếu nhu cầu hơn là câu chuyện về tăng trưởng nguồn cung. Và số lượng nhà hai căn và ba căn thực sự được xây trên các lô đất trước đây chỉ được phép nhà đơn lẻ trong giai đoạn 2020 đến 2022 – phép thử trực tiếp nhất về việc liệu việc bãi bỏ quy hoạch nhà đơn lẻ có thay đổi việc xây dựng không – là khoảng 20 toà nhà, không phải 20.000 như những người cải cách đã hy vọng.
Minneapolis không phải là trường hợp khép lại cuộc tranh luận về nới lỏng quy hoạch. Cuộc cải cách là có thật. Nhiều nhà ở đa gia đình hơn đã được xây dựng. Tiền thuê tăng chậm hơn so với các thành phố tương tự. Liệu sự thay đổi quy hoạch có gây ra sự giảm tốc tăng tiền thuê, hay liệu một thành phố đang đồng thời mất dân có luôn luôn khiến tiền thuê nhà tăng chậm hơn, là những câu hỏi chưa thể trả lời được. Cải cách toàn tiểu bang của Oregon năm 2019 và SB 9 của California năm 2021 tạo ra các thí nghiệm tự nhiên tiếp theo mà tác động của chúng vẫn đang được đo lường.
Điểm chung thực sự của các trường hợp thành công
Dự đoán ban đầu của bài viết này – rằng “thẩm quyền được chuyển lên cấp chính phủ cao hơn” là sợi chỉ chung trong các trường hợp thành công – đã không bao quát được hết các trường hợp. Điều đó đúng với Tokyo (thẩm quyền quốc gia) và Auckland (hội đồng cấp vùng đô thị), nhưng sự thành công của Houston xuất hiện mà không có bất kỳ sự chuyển dịch thẩm quyền lên trên nào; thành phố đơn giản là chưa bao giờ áp dụng các quy tắc hạn chế ngay từ đầu. Minneapolis đạt được cải cách bằng ý chí chính trị thành phố, không phải bằng cách chuyển quyền lực sang nơi khác.
Trung Quốc là phản ví dụ cho luận điểm “tập trung hoá và bạn sẽ có nguồn cung”: thẩm quyền quốc gia, quyền lực quy hoạch tập trung hoá cao độ, và ở nhiều thành phố hạng ba, tình trạng dư cung cực đoan với loại nhà ở không ai muốn mua ở những vị trí không ai muốn ở. Singapore là một ví dụ khác: thẩm quyền quốc gia được sử dụng để xây nhà ở quy mô lớn, nhưng thông qua việc nhà nước đóng vai trò nhà phát triển thay vì thông qua quy hoạch cấp phép cho tư nhân. Chính phủ Pháp can thiệp sâu vào quy hoạch mà không có kết quả cải thiện nguồn cung. Tập trung hoá thẩm quyền không phải là điều kiện cần thiết hay đủ.
Điều giống nhau giữa các trường hợp thành công cụ thể hơn: các quy tắc cấp phép được kiểm soát ở cấp chính phủ nơi liên minh chính trị ủng hộ sự hạn chế xây dựng yếu hơn tương đối so với ở cấp khu phố. Ở Tokyo, các quy tắc quốc gia có nghĩa là các liên minh chủ nhà địa phương không có quyền phủ quyết. Ở Auckland, một hội đồng cấp vùng đô thị với nhiệm vụ toàn thành phố đã được cách ly khỏi chính trị từng khu ngoại ô một. Ở Houston, quy hoạch phân vùng chưa bao giờ được thể chế hoá, vì vậy không có cơ chế nào để những người phản đối viện dẫn nó.
Khi xây thêm không hiệu quả: Tây Ban Nha và Ireland trước năm 2008
Có không ít các ví dụ phản bác rõ ràng cho lập luận về phía cung. Trong giai đoạn 1997 đến 2008, Tây Ban Nha đã xây khoảng năm triệu căn nhà trong mười một năm – nhiều hơn Pháp, Đức và Anh Quốc cộng lại. Ireland xây dựng ở mức bình quân đầu người thậm chí còn cực đoan hơn. Cả hai quốc gia đều kết thúc những giai đoạn đó trong thảm hoạ tài chính.
Cơ chế trong cả hai trường hợp không phải là dư cung theo nghĩa đơn giản. Đó là sự kết hợp của tín dụng cực kỳ lỏng lẻo sau khi gia nhập khu vực đồng euro, lãi suất rất thấp, và các cơ cấu thuế làm cho đầu tư nhà ở hấp dẫn một cách nhân tạo – tất cả đều hướng xây dựng về phía các bãi biển nghỉ dưỡng và các thị trấn “ma” vùng ngoại ô thay vì hướng về các thành phố nơi mọi người thực sự muốn sống. Tây Ban Nha trong giai đoạn này thực sự cho phép lỏng lẻo; nhưng nó cũng đang hướng đến các vị trí sai, vì các khuyến khích tài chính chỉ cho nhà phát triển xây ở nơi đất rẻ và chính trị thuận lợi, chứ không phải ở nơi người lao động cần nhà. Ireland cũng xảy ra điều tương tự. Nghiên cứu của nhà kinh tế Ronan Lyons, được công bố năm 2025, đã xem xét lại vấn đề “bất động sản ma” của vụ sụp đổ Ireland và phát hiện rằng trong số khoảng 180.000 ngôi nhà được phân loại là chưa hoàn thiện vào năm 2011, khoảng 86.000 căn đã có người ở, khoảng 60.000 căn chưa bao giờ được khởi công, và chỉ khoảng 18.600 căn là vừa hoàn thiện vừa trống. Vụ sụp đổ Ireland không phải là câu chuyện về xây dựng quá mức. Đó là câu chuyện bong bóng tín dụng trong đó xây dựng xảy ra ở những nơi sai.
Bài học rút ra là mở rộng nguồn cung giúp cải thiện khả năng chi trả khi nó đáp ứng nhu cầu người dùng cuối thực sự và khi tín dụng được kiểm soát kỷ luật. Các quy tắc cho phép kết hợp với tín dụng đầu cơ và các khuyến khích tài chính lệch lạc có thể tạo ra một làn sóng xây dựng làm tăng giá ở các khu vực nhu cầu cao trong khi để trống các khu khác (như các khu phát triển nghỉ dưỡng ở Costa del Sol). Các trường hợp thành công trong bài viết này – Tokyo, Auckland, Houston – đã xây dựng gần hoặc trong các khu vực nhu cầu cao và vào thời điểm liên quan, không trải qua loại điều kiện tín dụng làm cho vị trí xây dựng không còn quan trọng. Các trường hợp Tây Ban Nha và Ireland không bác bỏ lập luận về nguồn cung; chúng làm rõ các điều kiện của nó.
Các phản luận cho mô hình nguồn cung
Có ít nhất ba lập luận phản bác lập luận về nới lỏng chính sách khiến nguồn cung tăng và giá nhà giảm:
Thứ nhất là lập luận về nhu cầu được tạo ra. Các nhà kinh tế Michael Storper, Joe Cortright và những người khác lập luận rằng nguồn cung mới ở các thành phố “siêu sao” một phần thu hút thêm người di cư vào thành phố, những người lẽ ra sẽ sống ở nơi rẻ hơn. Một toà chung cư mới ở San Francisco báo hiệu rằng thành phố đang được mở rộng, có thêm việc làm, và từ đó thu hút thêm lao động. Lợi ích về khả năng chi trả nhỏ hơn so với dự đoán của một mô hình cung-cầu đơn giản.
Thứ hai là vấn đề nhóm người hưởng lợi. Xây dựng mới hầu như luôn đắt hơn tài nguyên nhà ở hiện có. Các hộ gia đình thu nhập thấp hưởng lợi từ nguồn cung mới chủ yếu thông qua “lọc xuống” – các căn cũ trở nên tương đối rẻ hơn khi các toà nhà mới hấp thụ những người thuê thu nhập cao hơn chuyển lên. Khung thời gian lọc xuống ở các thành phố siêu sao được tính bằng thập kỷ. Các nghiên cứu về việc nới lỏng quy hoạch ở New York trong giai đoạn 2002 đến 2010 cho thấy sự tăng nguồn cung tập trung ở đầu cao của phân phối giá cả mà không tác động đến tiền thuê ở đầu thấp hơn. Như vậy cải cách phía cung tự nó không phải là chính sách cho các tầng thu nhập thấp nhất. Một số hình thức trợ cấp trực tiếp hoặc xây dựng nhà công là cần thiết cho các hộ gia đình có thu nhập dưới mức thị trường. Câu chuyện về Vienna (Bài 4) và Singapore (Bài 6) sẽ bổ sung về ý này.
Thứ ba là lập luận về giá đất, đặc biệt gắn liền với công trình của Cameron Murray và Tim Helm. Theo quan điểm này, ràng buộc then chốt đối với việc xây dựng ở nhiều thành phố không phải là quy tắc quy hoạch mà là việc các chủ đất bán đất có sẵn sàng bán đất ở mức giá làm cho việc xây dựng là khả thi. Việc nới lỏng quy hoạch trao một khoản lợi nhuận bất ngờ cho chủ đất – đất của họ trở nên có giá trị hơn – mà không nhất thiết đẩy nhanh việc xây dựng, bởi vì chủ đất giờ đây có nhiều lý do hơn để chờ đợi. Điều này tạo ra một nghịch lý: chính sách được thiết kế để tăng nguồn cung có thể làm giàu thêm cho một nhóm người đang giữ đất. Nghiên cứu Auckland của Greenaway-McGrevy đã phát hiện rằng các bất động sản mật độ cao được xây trước Kế hoạch Thống nhất bị giảm giá về mặt tương đối so với đất chưa phát triển sau Kế hoạch – điều này nhất quán với diễn giải phía cung và không mâu thuẫn với lo ngại Murray-Helm. Cả hai có thể đúng một phần: việc nới lỏng quy hoạch tăng nguồn cung tổng thể trong khi tạo ra các tác động phân phối không đều trong thị trường đất.
Kết luận
Ba điều quan trọng ở bài viết này:
Điều thứ nhất mang tính cấu trúc: bất kỳ nơi nào nguồn cung bị siết chặt, mọi can thiệp nhà ở khác đều hoạt động trong một không gian bị ràng buộc. Thuế người mua nước ngoài, kiểm soát giá thuê, trợ cấp đầu tư – tất cả những thứ này có thể xoa dịu, nhưng không cái nào thay đổi điều kiện cơ bản làm cho thị trường đắt đỏ. Trong một thành phố có nguồn cung co cứng, việc đè nén nhu cầu lại làm phát sinh vấn đề nơi khác; nó không giải quyết được gốc rễ vấn đề.
Điều thứ hai mang tính thể chế: không có thiết kế đồng nhất nào để giải quyết cho mọi thành phố. Tokyo, Auckland, Houston và Minneapolis đạt được các kết quả nguồn cung tương tự qua các con đường hoàn toàn khác nhau. Điều họ chia sẻ không phải là một mẫu thiết kế mà là một điều kiện – các quy tắc cấp phép, được nắm giữ ở cấp chính phủ nơi liên minh ủng hộ hạn chế nhà ở yếu hơn so với ở cấp khu phố. Điều kiện đó có thể đạt được qua luật quốc gia, hội đồng cấp vùng đô thị, yếu tố lịch sử tình cờ, hoặc ý chí chính trị địa phương.
Điều thứ ba mang tính phân phối, và không thoải mái đối với những người ủng hộ phía cung: một thị trường được tự do xây dựng vẫn sẽ khiến nhiều người không đủ khả năng chi trả. Các tầng thu nhập thấp nhất cần trợ cấp trực tiếp hoặc hỗ trợ thông qua nhà ở được xây bởi nhà nước. Việc thị trường có thể cung cấp cho người lao động thu nhập trung bình (như ở Tokyo, Houston, Auckland) không đồng nghĩa với việc thị trường có thể cung cấp cho tất cả mọi người. Các bài viết tiếp theo sẽ đề cập đến những gì xảy ra khi các chính phủ cố gắng quản lý những phần mà thị trường không thể giải quyết, và những gì xảy ra khi những nỗ lực đó đi sai hướng theo cách riêng của chúng.
Bài 3 đề cập đến câu hỏi điều gì xảy ra khi nguồn cung không phải là lực đẩy chính – khi vốn lưu động từ bên ngoài nền kinh tế của một thành phố đẩy giá vượt mức mà tiền lương địa phương có thể tiếp cận, bất kể có xây bao nhiêu đi nữa.
Để hiểu sâu hơn về nguyên lý chi phối thị trường bất động sản,
mời các bạn tìm đọc combo “Biên niên sử Đô thị: Chiến thắng và Sinh tồn”
của Edward Glaeser & David Cutler
Link đặt sách: Combo sách “Biên niên sử Đô thị: Chiến thắng và Sinh tồn”
– Book Hunter Lyceum
Tài liệu tham khảo
- Greenaway-McGrevy, Ryan và Peter C.B. Phillips. “The impact of upzoning on housing construction in Auckland.” Journal of Urban Economics 136 (2023). https://doi.org/10.1016/j.jue.2023.103556
- Greenaway-McGrevy, Ryan và Nicholas G. So. “The effect of upzoning on rents: Evidence from Auckland.” Auckland Economic Policy Centre Working Paper, 2024.
- Greenaway-McGrevy, Ryan, Gail Pacheco và Kirdan Sorensen. “The effect of upzoning on land values and residential development.” Urban Studies 58, số 13 (2021): 2675–2694.
- Murray, Cameron và Tim Helm. “The Auckland Myth.” Fresh Economic Thinking, 2023. https://www.fresheconomicthinking.com
- Donovan, Sam và Kieran Maltman. “Dispelling myths: Reviewing the evidence on zoning reforms in Auckland.” Land Use Policy (tháng 4 năm 2025).
- Gu, Mengying và Alasdair Munro. “Minneapolis 2040: The effect of zoning reform on housing affordability.” GLO Discussion Paper 1629 (2025).
- Federal Reserve Bank of Minneapolis. “Minneapolis 2040 Plan data tool prepared to measure impacts.” Tháng 4 năm 2024.
- Federal Reserve Bank of Minneapolis. “Unpacking supply and demand in rent trends since the Minneapolis 2040 Plan.” Tháng 8 năm 2025.
- Chinyemba, Albert và Chuanhua Wei. “Affordable housing in Tokyo’s Japan.” International Journal of Innovative Science and Research Technology (tháng 10 năm 2025).
- Urban Land Institute. Asia Pacific Home Attainability Index 2025. ULI Asia Pacific.
- Rice University Kinder Institute for Urban Research. 2024 State of Housing in Harris County and Houston. Houston, 2024.
- San Francisco Board of Supervisors, Budget and Legislative Analyst. Residential Permitting Processing Time Review, tháng 1 năm 2024 – tháng 8 năm 2025.
- Home Builders Federation. Housing Pipeline Report Q3 2025. London, 2025.
- Centre for Policy Studies. Phân tích số liệu khởi công xây dựng tại London năm 2024–25, 2025.
- Centre for Cities. Green Belt analysis. London, tháng 1 năm 2025.
- Australian Institute of Health and Welfare. Housing affordability. Tháng 10 năm 2025. https://www.aihw.gov.au
- Demographia. International Housing Affordability 2025/26. Ấn bản thường niên lần thứ 17.
- PropTrack. Housing Affordability Report 2026. REA Group, 2026.
- Lyons, Ronan. “Why Ireland’s housing bubble burst.” Works in Progress, tháng 3 năm 2025.
- Hamilton, Emily. “Houston as an affordability model.” Market Urbanism Report, tháng 1 năm 2024.
- Glaeser, Edward và Joseph Gyourko. “The impact of zoning on housing affordability.” Economic Policy Review, Federal Reserve Bank of New York, 2003.
- Diamond, Rebecca, Tim McQuade và Franklin Qian. “The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco.” American Economic Review 109, số 9 (2019): 3365–3394.
