Đây là bài mở đầu của series “Too Big To Be Wrong” — một chuỗi bài điều tra về Evergrande, tập đoàn bất động sản Trung Quốc từng là công ty bất động sản có giá trị nhất thế giới, và sụp đổ với khoản nợ hơn 300 tỷ đô la.
Khi nhắc đến Evergrande, hầu hết chúng ta đều nhớ đến một màn sụp đổ ngoạn mục: tháng 12 năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc vỡ nợ với số tiền khổng lồ chưa từng có trong lịch sử doanh nghiệp tư nhân, với hơn 300 tỷ đô la nợ. Gần một triệu hộ gia đình Trung Quốc đã trả tiền mua nhà nhưng nhà thì chưa xây xong, hoặc mãi mãi không bao giờ được xây. Hàng chục công ty con tê liệt. Và đến tháng 1 năm 2024, một tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý toàn bộ tập đoàn — chính thức khép lại gần ba thập kỷ tồn tại của một đế chế.
Câu chuyện phổ biến nhất mà người ta kể về Evergrande thường bắt đầu từ đây: một tập đoàn tham lam, vay quá nhiều, đầu tư bừa bãi vào xe điện và công viên giải trí và nước đóng chai, rồi làm giả sổ sách kế toán để che giấu sự thật. Người ta chỉ vào Xu Jiayin (Tiếng Việt: Hứa Gia Ấn, Tiếng Cantonese: Hui Ka Yan) — như một con người tham lam và liều lĩnh đã xây một tòa nhà trên nền cát. Khi đó, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc cũng tìm thấy bằng chứng: Evergrande đã khai khống doanh thu năm 2019 thêm 214 tỷ nhân dân tệ (gần 30 tỷ đô la), và năm 2020 thêm 350 tỷ nhân dân tệ — tổng cộng hơn 78 tỷ đô la doanh thu không có thật. Đây là gian lận có chủ đích, không thể bào chữa.
Nhưng câu hỏi thật sự không phải là “Evergrande có gian lận không?” Trong series các bài đăng sắp tới, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu: Tại sao một công ty từng giải quyết một vấn đề xã hội thực sự, được hàng chục triệu người Trung Quốc tin tưởng, được các nhà đầu tư quốc tế như Temasek và Deutsche Bank rót vốn, lại đi đến chỗ phải làm giả sổ sách để tồn tại?
(You either die a hero or live long enough to see yourself become the villain – Harvey Dent trong Batman 2008)
Evergrande không sụp đổ vì một số cá nhân vô đạo đức. Nó sụp đổ vì một quá trình — một quá trình kéo dài gần ba thập kỷ, trong đó mỗi quyết định đều có logic riêng của nó, mỗi bước leo thang đều được hệ thống khuyến khích, và cái bẫy đã được đặt sẵn từ rất lâu trước khi ai đó nhận ra mình đang bước vào. Câu chuyện của Evergrande bắt đầu trước cả khi công ty được thành lập. Nó bắt đầu từ những căn hộ tập thể chật hẹp của Trung Quốc thời Mao Trạch Đông, từ những cuộc cải cách kinh tế mạo hiểm của Đặng Tiểu Bình, và từ một quyết định chính sách vào năm 1998 đã thay đổi cuộc sống của hàng trăm triệu người chỉ trong một đêm.
Phần I — Mảnh đất màu mỡ (1978–1996)
Để hiểu tại sao Evergrande có thể leo lên vị thế công ty bất động sản có giá trị nhất thế giới, bạn cần hiểu một thực tế khắc khổ về Trung Quốc: trong gần nửa thế kỷ, người dân nước này về cơ bản không được phép mua nhà.
Từ năm 1949, khi Đảng Cộng sản Trung Quốc lên nắm quyền, nhà ở được đối xử như một phúc lợi xã hội — giống như y tế hay giáo dục — chứ không phải hàng hóa có thể mua bán. Toàn bộ quỹ nhà ở đô thị được quốc hữu hóa. Người dân thành thị được phân nhà thông qua đơn vị công tác (danwei) của mình. Nhà máy bạn làm việc, cơ quan nhà nước bạn công tác, trường đại học bạn giảng dạy — tất cả đều có quỹ nhà riêng, và ban lãnh đạo sẽ phân bổ nhà cho nhân viên dựa trên thâm niên, cấp bậc, và tình trạng hôn nhân.
Hệ thống này không hề tệ về mặt lý thuyết. Tiền thuê nhà được tính bằng phần trăm rất nhỏ so với thu nhập — đôi khi chỉ 1-2% lương tháng. Nhưng cái giá phải trả là: bạn không sở hữu bất cứ thứ gì. Bạn không thể bán căn hộ, không thể cho thuê lại, không thể thừa kế theo đúng nghĩa. Căn nhà bạn ở suốt 30 năm vẫn là tài sản của nhà nước, của đơn vị công tác. Nếu bạn mất việc, về lý thuyết bạn mất luôn chỗ ở.
Và quan trọng hơn cả: hệ thống này cực kỳ thiếu hụt. Dân số đô thị Trung Quốc tăng nhanh trong những thập kỷ 1950-1970, nhưng đầu tư vào nhà ở không theo kịp. Theo nghiên cứu của Logan, Fang và Zhang (2009) đăng trên tạp chí Urban Studies, bình quân không gian sống tại các đô thị Trung Quốc vào đầu thập niên 1980 chỉ khoảng 3,6 mét vuông mỗi người — chưa bằng một phòng tắm nhỏ theo tiêu chuẩn hiện đại. Các gia đình ba thế hệ chen chúc trong một phòng là chuyện bình thường.
Đặng Tiểu Bình hiểu rằng hệ thống này không thể tiếp tục nếu Trung Quốc muốn hiện đại hóa. Từ những năm cuối thập niên 1970, ông cho phép thử nghiệm cẩn thận việc đưa cơ chế thị trường vào nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà ở. Đặc khu kinh tế Thâm Quyến — được thành lập năm 1980 như một phòng thí nghiệm cải cách — là nơi đầu tiên thử nghiệm bán đất theo hợp đồng có thời hạn cho các nhà đầu tư tư nhân. Bước ngoặt pháp lý quan trọng đến vào năm 1988: Hiến pháp Trung Quốc được sửa đổi để cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất — một khái niệm nghe có vẻ khô khan nhưng thực ra là một cuộc cách mạng yên lặng. Nhà nước vẫn sở hữu toàn bộ đất đai (điều này không thay đổi cho đến ngày hôm nay), nhưng quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định — thường là 70 năm đối với đất ở — nay có thể được mua bán như tài sản. Đây là nền tảng pháp lý cho toàn bộ thị trường bất động sản Trung Quốc sau này.
Tuy nhiên, cải cách diễn ra chậm và không đồng đều trong suốt đầu thập niên 1990. Hệ thống “Đơn vị công tác” vẫn nắm quyền phân phối nhà. Hàng chục triệu người vẫn đang chờ đợi — chờ đơn vị công tác phân nhà trong danh sách dài bất tận, mắc kẹt trong một hệ thống mà phân bổ nguồn lực dựa trên mối quan hệ và thâm niên chứ không phải nhu cầu thực tế. Bên dưới bề mặt yên tĩnh của xã hội đô thị Trung Quốc đầu thập niên 1990, một lực nén khổng lồ đang tích tụ. Hàng trăm triệu người có nhu cầu nhà ở chính đáng nhưng không có cơ chế để thỏa mãn nhu cầu đó. Họ không thể mua hay xây nhà.
Cuối cùng, chính sách đã được mở vào năm 1998, khi Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành Thông tư số 23 — một văn bản pháp lý chỉ vài trang giấy nhưng thay đổi cục diện hoàn toàn. Văn bản này chính thức bãi bỏ hệ thống phân phối nhà ở phúc lợi qua đơn vị công tác. Kể từ ngày 1 tháng 7 năm 1998, nhà ở không còn là phúc lợi mà là hàng hóa. Người dân muốn có chỗ ở mới phải ra thị trường, vay tiền ngân hàng, và mua.
Chỉ bằng một văn bản, chính phủ Trung Quốc đã tạo ra thị trường bất động sản tư nhân lớn nhất thế giới chỉ sau một đêm.
Thử tưởng tượng quy mô của điều đó. Năm 1998, dân số đô thị Trung Quốc vào khoảng 380 triệu người — chiếm khoảng 30% tổng dân số. Trong những năm tiếp theo, làn sóng đô thị hóa tiếp tục đẩy hàng chục triệu người từ nông thôn vào thành phố mỗi năm. Đến năm 2011, tỷ lệ dân số đô thị của Trung Quốc đã vượt ngưỡng 50% — lần đầu tiên trong lịch sử nước này. Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, trong vòng 20 năm từ 2000 đến 2020, có tới 480 triệu người Trung Quốc chuyển từ nông thôn ra thành thị sống. Mỗi người trong số họ cần một chỗ ở.
Đây không phải nhu cầu được tạo ra bởi quảng cáo hay bong bóng đầu cơ. Đây là nhu cầu sinh tồn, được tích lũy qua nhiều thập kỷ, nay được giải phóng. Và nó đang chờ đợi bất kỳ doanh nghiệp nào đủ nhanh, đủ quyết đoán, và đủ hiểu thị trường để bước vào trước. Một người đàn ông ở Quảng Châu đã bước vào đúng lúc đó.
Phần II — Người đàn ông đúng chỗ đúng thời (1996–2003)
Xu Jiayin (Hứa Gia Ấn) — hay còn được biết đến với tên Cantonese là Hui Ka Yan — sinh năm 1958 tại một ngôi làng hẻo lánh thuộc tỉnh Hà Nam, miền trung Trung Quốc. Cuộc đời ông bắt đầu trong nghèo khổ theo đúng nghĩa đen: mẹ ông mất khi ông mới 8 tháng tuổi vì nhiễm trùng máu — một căn bệnh hoàn toàn có thể chữa được ở bất kỳ bệnh viện hiện đại nào, nhưng chết người tại một ngôi làng nghèo thiếu thuốc men vào năm 1958. Ông lớn lên cùng bà nội, trong một căn nhà đất, không có điện, không có nước máy.
Với điều kiện đó, Xu Jiayin học giỏi và thi đỗ Học viện Thép Vũ Hán — một trong những trường kỹ thuật uy tín của Trung Quốc thời bấy giờ, chuyên đào tạo kỹ sư cho ngành công nghiệp nặng. Ông tốt nghiệp năm 1982, ngành luyện kim, và dành một thập kỷ tiếp theo làm kỹ thuật viên thép tại các nhà máy quốc doanh — công việc ổn định, được phân nhà tập thể, sống trong hệ thống đơn vị công tác mà ông hiểu rõ từ bên trong. Xu Jiayin không phải là doanh nhân bẩm sinh, không phải người xuất thân từ tầng lớp tinh hoa hay từ gia đình có mối quan hệ chính trị. Ông là một kỹ sư thép từ nông thôn, lớn lên trong nghèo khó, hiểu rõ cảm giác của hàng chục triệu người Trung Quốc đang khao khát một điều cơ bản nhất: một căn nhà của riêng mình.
Vào đầu thập niên 1990, khi làn sóng cải cách thị trường đang dâng cao, Xu Jiayin rời công việc kỹ thuật và chuyển đến Quảng Châu. Ông làm nhân viên kinh doanh cho một công ty bất động sản nhỏ, học nghề từ đầu. Ông quan sát thị trường, quan sát cách người ta vay tiền, định giá đất, xây dựng và bán nhà. Và ông nhận ra điều mà không nhiều người nhìn thấy rõ lúc bấy giờ: đây không phải là một cơ hội kinh doanh thông thường. Đây là khoảng trống khổng lồ chuẩn bị được lấp đầy, và ai làm trước sẽ thắng lớn. Ngày 25 tháng 10 năm 1996, Xu Jiayin đăng ký thành lập Hengda Group tại Quảng Châu — tên mà sau này sẽ được quốc tế hóa thành Evergrande. Ông chọn cái tên Hằng Đại (恒大) — hằng nghĩa là vĩnh cửu, đại nghĩa là vĩ đại — như một tuyên ngôn về tham vọng. Nhưng ở thời điểm đó, đây chỉ là một công ty nhỏ, vốn mỏng, và hoàn toàn vô danh.
Điều Xu Jiayin làm đúng trong giai đoạn đầu không phải là phát minh ra một mô hình kinh doanh mới. Ông làm đúng thứ mà thị trường đang cần: nhà giá rẻ cho tầng lớp trung lưu và lao động phổ thông tại các thành phố loại 2, loại 3 — những nơi như Trịnh Châu, Vũ Hán, Thành Đô — nơi đất đai còn rẻ, cạnh tranh chưa gay gắt, và nhu cầu thì đang bùng nổ. Chiến lược này đơn giản nhưng hiệu quả: mua đất lớn ở vùng ngoại ô hay các thành phố nhỏ, xây nhiều căn hộ cùng lúc trên quy mô lớn để tận dụng kinh tế quy mô, định giá thấp hơn đối thủ, và bán nhanh. Không cần sản phẩm sang trọng. Không cần địa điểm đắc địa. Chỉ cần đủ tốt, đủ rẻ, và có sẵn. Đây là mô hình mà người trong ngành sau này gọi là ba cao một thấp: nợ cao, đòn bẩy tài chính cao, tốc độ quay vòng cao — và chi phí thấp. Nhìn từ bên ngoài, nó trông giống một trò liều lĩnh. Nhưng trong bối cảnh thị trường Trung Quốc đầu những năm 2000, nó là logic hoàn toàn hợp lý.
Hãy nghĩ theo cách này: nếu bạn biết chắc rằng 300 triệu người đang cần mua nhà, rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng vì chính phủ đang đẩy mạnh đô thị hóa, rằng ngân hàng nhà nước sẵn sàng cho các công ty bất động sản vay với lãi suất ưu đãi vì đây là lĩnh vực nhà nước muốn phát triển — thì việc vay nhiều tiền nhất có thể, mua nhiều đất nhất có thể, và xây nhiều nhà nhất có thể không phải là liều lĩnh. Nó là logic. Cái bẫy, tất nhiên, nằm ở chữ “nếu bạn biết chắc.” Nhưng vào thời điểm đó, mọi dấu hiệu của thị trường đều chỉ về một hướng.
Một yếu tố then chốt khác mà Xu Jiayin khai thác cực kỳ hiệu quả là mô hình bán nhà trên giấy (presale). Thay vì xây xong rồi mới bán, Evergrande bán nhà ngay từ khi đặt móng — thậm chí ngay từ khi mới có giấy phép xây dựng. Người mua đặt cọc và trả từng đợt trong quá trình xây dựng. Số tiền này — từ những người mua nhà tương lai — trở thành nguồn vốn để Evergrande mua lô đất tiếp theo, khởi công dự án tiếp theo, và bán nhà trên giấy của dự án tiếp theo đó.
Trong một thị trường giá nhà liên tục tăng, mô hình này hoạt động như một cỗ máy sinh tiền tự vận hành. Doanh thu từ dự án A tài trợ cho dự án B, doanh thu từ dự án B tài trợ cho dự án C, và cứ thế tiếp tục. Miễn là thị trường tăng trưởng và người mua vẫn tin tưởng, vòng quay có thể tiếp tục vô hạn. Đây không phải là sáng kiến của Evergrande — mô hình presale đã tồn tại ở nhiều nước châu Á, trong đó có Hàn Quốc và Đài Loan. Nhưng Xu Jiayin triển khai nó ở quy mô và tốc độ mà ít công ty nào theo kịp. Đến đầu những năm 2000, Evergrande đã có mặt tại hơn 20 thành phố lớn ở Trung Quốc.
Dù chọn một mô hình mạo hiểm, nhưng không thể phủ nhận công ty này đang giải quyết một vấn đề xã hội thực sự và cấp bách. Hàng triệu gia đình Trung Quốc — những công nhân nhà máy, giáo viên trường công, nhân viên văn phòng — lần đầu tiên trong cuộc đời được sở hữu một căn hộ với tên mình trên giấy tờ. Trong văn hóa Trung Quốc, ý nghĩa của điều này sâu sắc hơn những gì con số có thể diễn đạt. Nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ — nó là nền tảng của địa vị xã hội, là điều kiện để kết hôn (một người đàn ông Trung Quốc muốn lấy vợ phải có nhà riêng — đây không phải quy tắc pháp lý nhưng là áp lực xã hội rất thực tế), là hình thức tích lũy tài sản an toàn nhất trong một xã hội vừa trải qua nhiều thập kỷ bất ổn và trong đó thị trường chứng khoán bị coi là sòng bạc dành cho kẻ liều lĩnh.
Từ năm 2003 đến 2014, theo số liệu được trích dẫn bởi Hội đồng Quan hệ Đối ngoại Mỹ (CFR), giá nhà tại Trung Quốc tăng trung bình hơn 10% mỗi năm sau khi điều chỉnh lạm phát — tốc độ tăng giá còn cao hơn cả bong bóng bất động sản Mỹ trước khủng hoảng 2008. Mỗi năm giá nhà tăng, những người đã mua nhà trở nên giàu hơn. Và những người chưa mua trở nên lo lắng hơn, sợ rằng nếu không mua ngay bây giờ, họ sẽ không bao giờ đủ khả năng. Nỗi sợ đó — nỗi sợ bị bỏ lại, nỗi sợ giá nhà tăng mãi không dừng — là nhiên liệu thực sự đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc tăng trưởng không ngừng trong suốt hai thập kỷ. Và Evergrande, cùng hàng chục công ty bất động sản khác, ngày ngày được nuôi sống bởi loại nhiên liệu đó.
Đến năm 2006, Evergrande đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế. Temasek Holdings của Singapore — một trong những quỹ đầu tư nhà nước uy tín nhất châu Á — và Deutsche Bank đã rót vốn vào công ty. Đây không phải đầu tư liều lĩnh của những nhà đầu mạo hiểm hám lời. Đây là đánh giá có tính toán của các tổ chức tài chính lớn rằng Evergrande đang kinh doanh trong một thị trường tăng trưởng thực sự, với một chiến lược có cơ sở thực tiễn.
Nhìn lại từ bây giờ, người ta dễ dàng nói rằng đây là những dấu hiệu cảnh báo sớm của một bong bóng. Nhưng năm 2006, trong bối cảnh Trung Quốc đang tăng trưởng GDP trên 10% mỗi năm, với hàng trăm triệu người đang tiếp tục dịch chuyển vào đô thị, với chính phủ đang tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản như một động cơ tăng trưởng kinh tế — thì đầu tư vào một công ty như Evergrande là quyết định hoàn toàn có lý.
Đây là điều mà series này muốn bạn ghi nhớ khi đọc những phần tiếp theo: Evergrande không bắt đầu là một vụ lừa đảo. Nó bắt đầu là một câu trả lời đúng cho một câu hỏi đúng, tại đúng thời điểm. Công ty từng là tốt, và từ “tốt” đến “quá lớn để thất bại” đến “không thể thừa nhận rằng mình đã thất bại” là một con đường có logic bên trong của nó, một bước dẫn đến bước tiếp theo, cho đến khi không thể quay lại được nữa.
Bài tiếp theo trong series sẽ kể về giai đoạn 2003-2009: khi Trung Quốc gia nhập WTO, khi các thành phố bùng nổ, và khi mô hình “ba cao một thấp” của Evergrande chuyển từ chiến lược thực dụng thành giáo điều không thể thách thức.
Phụ lục — Nguồn tham khảo
Dưới đây là các tài liệu được sử dụng trong bài viết này. Tất cả trích đoạn được dẫn theo nguyên văn từ nguồn gốc.
- Về cải cách nhà ở Trung Quốc và chính sách danwei
Logan, J. R., Fang, Y., & Zhang, Z. (2009). The winners in China’s urban housing reform. Housing Studies, 25(1), 101–117. https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/02673030903240660
Trích đoạn liên quan: Nghiên cứu này ghi nhận bình quân không gian sống tại đô thị Trung Quốc đầu thập niên 1980 chỉ khoảng 3,6 m² mỗi người, phản ánh tình trạng thiếu hụt nhà ở trầm trọng trong hệ thống phân phối phúc lợi.
- Về Thông tư số 23 năm 1998 và thị trường nhà ở tư nhân
Ngân hàng Thế giới (World Bank). China Urbanization Review. Washington DC: World Bank, 2014. https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/756401468024977440
Bối cảnh: Báo cáo này ghi lại rằng 480 triệu người Trung Quốc chuyển từ nông thôn ra đô thị trong giai đoạn 2000-2020, là nền tảng cho làn sóng nhu cầu nhà ở đô thị.
- Về tốc độ tăng giá nhà đất Trung Quốc
Huang, Y. (2024). Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy? Council on Foreign Relations (CFR). https://www.cfr.org/in-brief/does-evergrandes-collapse-threaten-chinas-economy
Trích đoạn: “Between 2003 and 2014, Chinese housing prices rose by more than 10 percent per year adjusted for inflation; China’s housing appreciation has been far larger even than the U.S. housing bubble.”
- Về lịch sử thành lập và mô hình kinh doanh của Evergrande
Wikipedia — Evergrande Group (bản tiếng Anh, cập nhật 2025). https://en.wikipedia.org/wiki/Evergrande_Group
Trích đoạn: “Initially called the Hongda Group, Evergrande was founded by Hui Ka Yan in the southern Chinese city of Guangzhou in 1996, during a period of mass urbanization in China.”
- Về mô hình presale và cấu trúc tài chính
Grokipedia — Evergrande Group (dẫn từ các nguồn học thuật và tài chính). https://grokipedia.com/page/Evergrande_Group
Trích đoạn: “Pre-sales formed the backbone of financing, with buyers typically advancing substantial portions—up to the majority—of unit prices before handover, enabling rapid scaling but tying revenue recognition to future deliveries.”
- Về bối cảnh cá nhân của Hui Ka Yan
YIP Institute Economic Policy — Economic Implications of Evergrande Collapse. https://yipinstitute.org/policy/economic-implications-of-evergrande-collapse
Trích đoạn: “Founded by Hui Ka Yan in 1996, Evergrande was created during a period of mass urbanization in China. Yan used a simple approach: borrow money in order to buy land, sell homes on the site before they are built, and then use the cash to pay lenders and finance the next real estate project.”
- Về đô thị hóa và dân số đô thị Trung Quốc
Dữ liệu được trích dẫn từ: Fang, H., Gu, Q., Xiong, W., & Zhou, L.-A. (2015). Demystifying the Chinese Housing Boom. NBER Macroeconomics Annual, Volume 30. National Bureau of Economic Research. https://www.nber.org/papers/w25297
Nghiên cứu NBER này phân tích chi tiết cơ chế tăng giá nhà đất Trung Quốc, các chính sách đất đai, và mối quan hệ giữa đô thị hóa và thị trường bất động sản giai đoạn 2000-2018.
- Về quy mô gian lận kế toán của Evergrande
Reuters / CNBC (2025). Evergrande’s $50 billion rise and fall leaves scars on China’s property sector. https://www.cnbc.com/2025/08/25/evergrandes-rise-and-fall-leaves-scars-on-chinas-property-sector.html
Trích đoạn về quy mô nợ và hậu quả để đặt bối cảnh cho phần mở đầu series.
- Về bối cảnh cải cách nhà ở giai đoạn 1992-1998
Defence Research and Studies — Real Estate Crisis in China: Rise and Fall of Evergrande. https://dras.in/real-estate-crisis-in-china-rise-and-fall-of-evergrande/
Trích đoạn: “Phase five started in 1998 with a surge in property prices in China’s real estate sector. The Welfare housing system was to be eliminated by the government, and a ‘welfare’ planned system transformed into a housing subsidy system.”
